Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Gayrimenkul ve Emlak Hukuku
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2635 K.2025/3278
Özet: Uyuşmazlık, davacının belediye ve bir inşaat şirketiyle imzalanan arazihiç ürün sözleşmesi kapsamında satın aldığı I Blok 3‑9 numaralı dairelerin teslim ve tapu devri sorunsuz gerçekleşmediği iddiasıdır; Mahkeme, sözleşme bozulmasına rağmen dairelerin teslim edilmemiş olması nedeniyle belediyenin güven sorumluluğunu vurgulayarak talebin reddine karar vermiştir.
MAHKEMESİ: Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2024/195 E., 2024/294 K.
İLK DERECE
MAHKEMESİ: Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI: 2023/129 E., 2023/708 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ... Belediyesi'nin maliki bulunduğu Konya ili ..... ilçesi .... Mahallesi 27108 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazda konut yapımı için davalı ... ile diğer davalı şirket arasında 20.06.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre taşınmaz üzerine 512 adet daire yapılmasının ve %25'inin davalı ... Belediyesine bırakılmasının ve dairelerin 26 ayda teslim edilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin 38 inci maddesinde inşaatların temel atma ve tapu teslim törenlerinin davalı ... Belediyesi iş birliği ile yapılacağının düzenlendiğini, müvekkilinin bu konutlardan I Blok 3, 5, 6, 7, 8 ve 9 nolu daireleri 14.07.2007 tarihli sözleşmeyle davalı şirketten satın aldığını, 583.700,00 TL satış bedelini ödediğini, teslim tarihinin 30.11.2008 olduğunu, dairelerin teslim tarihi geçmiş olmasına rağmen teslim edilmediği gibi tapusunun da devredilmediğini, daireleri broşür, katalog ve belediye başkanının beyanlarına göre davalı Belediyenin güvencesi altında satın aldığını, davalı Belediyenin güven sorumluluğu dışında, diğer davalı şirketle aralarındaki sözleşmeyi feshederek sebepsiz zenginleşmeden dolayı da sorumlu olduğunu ileri sürerek, .... Apartmanı I Blok 3, 5, 6, 7, 8 ve 9 nolu bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptaline, müvekkil adına tapuya kayıt ve tesciline, 116.300,00 TL rayiç kira bedeli ile eksik imalattan kaynaklı müspet zararın ticari faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, tapu iptali tescil talebinin kabul olmaması halinde ödenen 583.700,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalılardan tahsili ile rayiç kira bedeli ve uğranılan müspet zararın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... Belediyesi cevap dilekçesinde; davacı ile arasında herhangi bir sözleşme bulunmadığını, davacı ile davalı şirket arasındaki sözleşmede imzasının bulunmadığından husumetlerinin bulunmadığını, davacının yaptığı sözleşmenin resmi şekil şartına uygun olmadığından geçersiz olduğunu, davacı ile diğer davalı arasında yapılan sözleşmeye herhangi bir şekilde kefilliğinin söz konusu olmadığını, diğer davalı ile birlikte sorumlu olduklarına ilişkin davacı beyanının gerçeği yansıtmadığını, taraf olmadığı sözleşmede sorumluluğunun olmayacağını, ayrıca davacının dairenin tapusunu talep edebilmesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan diğer davalı şirketin edimini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olması gerektiğini, davalı şirketin edimlerini gereği gibi ve zamanında yerine getirmemesi nedeniyle arsa payı karşılığı sözleşmenin feshedildiğini, yüklenicinin edimini ifa etmemesi nedeniyle yüklenicinin halefi durumundaki davacının talepte bulunamayacağını, zamanaşımı itirazında bulunarak davanın reddini istemiştir.
2. Davalı... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; sözleşme uyarınca inşaata başladığını, müvekkilinin edimlerini yerine getirmesine rağmen diğer davalı Belediyenin edimlerini yerine getirmediğini, hakedişlerinin ödenmediğini, davalı Belediyenin sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini, haksız feshe karşı dava açtıklarını, davacıya karşı edimin gecikmesinde müvekkilinin kusurunun bulunmadığını, davacı ile aralarındaki sözleşme uyarınca, sözleşmenin alıcı tarafından feshedilmiş olması halinde müvekkil şirketin satış bedeli üzerinde %15 oranında kesinti yapma hakkı bulunduğundan davacının tüm satış bedelini talep edemeyeceğini belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılar arasında 20.06.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih nedeni ile sözleşmenin ifasının mümkün olmadığı, sözleşmenin ifasının imkânsız olması nedeni ile davacı tarafın tapu iptal ve tescil talebinin dinlenemeyeceği gibi müspet zarar olan kira bedellerini talep edemeyeceği, ancak sözleşme uyarınca sözleşmeye güvenmesi nedeni ile verdiği şeyleri sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edebileceği, davacı ile davalı şirket arasında imzalanan 14.07.2007 tarihli sözleşmeler uyarınca davacının verdiği bedelleri talep edebileceği, dosya arasına sunulan bonoların sözleşmede yer alan senetler ile uyumlu olduğu, bonoların bir kısmının üzerinde iptal / ödendi şerhinin olması bir kısmının ise banka tarafından protesto edilmesi nazara alındığında, sözleşme bedellerinin davacı tarafça davalı yüklenici şirkete ödendiğinin kabul edildiği, her ne kadar sözleşmeler davacı ile davalı şirket arasında yapılmış ise de davalı belediyenin de sorumlu olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davadan sonra iflasına karar verilen davalı şirket yönünden ödenen bedelin her iki davalıdan müteselsilen tahsiline şeklinde hüküm kurması gerekirken, iflastan sonra açılan kayıt kabul davalarındaki gibi 583.700,00 TL alacağın Ankara 21. İcra Dairesinin 2014/14 iflas sayılı dosyasına kayıt ve kabulüne şeklinde hüküm kurulmasının doğru olmadığı gerekçesi ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile 583.700,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davacının tüketici olmadığını, güven teorisi ile müvekkili Belediyenin sorumlu tutulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, sözleşmede peşin ödeme ibaresi bulunmasına rağmen peşin ödemeye ilişkin ödeme makbuzunun bulunmadığını, ticari defterlerle satışın desteklenmediğini, imza, kaşe ve mürekkep yaşı konusunda kriminal inceleme yapılması gerektiğini, güven ilkesinin Türk Hukuk Sisteminde bulunmaması nedeniyle sorumlu tutulamayacaklarını, dilekçe tarihleri itibariyle 211 adet dava açan bulunduğunu, bu davaların 277 daireye isabet ettiğini, dava açanlardan 113 adedinin aynı dairelerden hak talep ettiklerini, sözleşmelerin sonradan düzenlenme ihtimali olup, bu iddianın mahkemece araştırılmadığını, diğer davalının borcundan dolayı cebri icra yoluyla satışların da mevcut olduğunu, yani şirketin borcundan dolayı tapuların bir kısmının 3. şahısların üzerine geçtiğini, bilirkişi raporunda 20.06.2006 tarihinden 26 ay sonra sözleşme imzalayanların güven ilkesinin söz konusu olmadığının belirtildiğini, mahkemenin senet asıllarını ödeme olarak değerlendirmesinin hukuka aykırı olduğunu, davacının asıl muhatabının davalı şirket olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.
Somut olayda; davalılar .... Belediyesi ile ...... İnş. San. ve Tic. A.Ş. arasında düzenlenen .... Noterliği'nin 20.06.2006 tarihli sözleşmesi niteliği itibariyle içerisinde eser ve satış sözleşmesini içeren karma nitelikli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olup, davalı ... Belediyesi arsa sahibi, davalı ...... İnş. San. ve Tic. A.Ş. yüklenicidir. Bu sözleşmeden sonra davalı yüklenici ile davacı ... arasında düzenlenen 14.07.2007 tarihli sözleşmeler ise niteliği itibariyle gayrimenkul satış sözleşmesi olup, davacı ... temlik alan/ alıcı, davalı yüklenici .... İnş. San. ve Tic. A.Ş ise temlik eden/satıcıdır. Bu sözleşmeler ile yüklenici/satıcı davalı müflis şirket, davacıya, arsa sahibi ile yapmış olduğu sözleşme kapsamında kedisine düşecek olan bağımsız bölümlerden 6 tanesini satmayı, davacı alıcı ise karşılığında 583.700,00 TL ödemeyi vaad etmiştir. Davacının taşınmaz bedellerini ödediği hususunda ihtilaf bulunmamaktadır. Yine dosya kapsamından davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı arsa sahibi Belediye'nin 17.08.2011 tarihli fesih bildirimi sonrası diğer davalı yüklenici müflis şirket tarafından açılan sözleşmenin haksız feshinin tespiti istemine ilişkin davanın reddine karar verilmesi ve bu kararın Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 25.12.2013 tarihli ve 2013/7291 E., 2013/8326 K. Sayılı ilamı ile; davalı arsa sahibinin 17.08.2011 tarihli fesih bildiriminin, davacı yanca benimsenmiş ve bu şekilde dönme hususunda taraf iradelerinin birleşmiş olmasına ve bu suretle davacının kusuru nedeniyle sözleşmenin sona erdiğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazları reddedilerek onanması suretiyle feshin kesinleştiği de anlaşılmaktadır.
Temliken tescil davalarında temlik alan 3. kişinin arsa sahibi adına kayıtlı bağımsız bölüm yönünden tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için Dairemiz yerleşik içtihatlarına göre satış bedelini yükleniciye ödemiş olması, bağımsız bölümü teslim almış, fiilen taşınması kullanıyor olması ve yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmiş olması gerekir.
Yukarıda açıklanan dosya kapsamı ve ilkeler birlikte değerlendirildiğinde, davacı temlik alanın, davalılar arasındaki sözleşmenin feshine karar verilmiş olması ve yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmemiş olması nedeniyle arsa sahibinden bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ve tescilini isteyemeyeceği açıktır.
Davacı temlik alanın satış sözleşmesine dayalı ödediği bedelin arsa sahibi davalı belediyeden tahsiline yönelik talebi bakımından ise; davacı temlik alan ile davalı arsa sahibi arasında akdi ilişki bulunmadığı sabit olup, sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereği sadece sözleşmenin tarafına husumet yöneltilmesi gerektiği, nitekim davalı yüklenici şirketin iflâs ettiği ve projeyi tamamlama imkânının bulunmadığı, bu nedenlerle sözleşmenin ifasının imkânsız hale geldiği, ifa imkânsızlığı nedeniyle taşınmazı devir ve temlik yükümünü yerine getiremeyen vaad borçlusu davalı müflis şirketin borcunu ifa edemediği bu edim yerine karşı tarafa yani vaad alacaklısı davacıya tazminat ödeme yükümlülüğü söz konusu olacağından ödenen satış bedelinin davalı müflis şirketten tahsilinin gerektiği davalı arsa sahibinin temlik alacaklılarından tahsil ettiği-yararlandığı bir bedel olmadığı gibi yüklenici ile aynı tarafta yapım borçlusu değil tam tersine yapım alacaklısı olduğu, kendisine karşı yüklenilen edimlerin de yerine getirilmediği, temlik alacaklılarında güven oluşturduğu hususunun ispatlanamadığı, yüklenicinin davalı arsa sahibinin yararı yerine tam tersine zararına neden olacak şekilde yükümlülüklerini ihlal ettiği, yüklenici ile arsa sahibi belediyenin dayanışmalı sorumluluğu gerektirecek karşı tarafta güven oluşturacak birlikte hareket etmesinin sözkonusu olmadığı gözetilmeden davalı Belediyenin güven teorisine dayalı sorumluluğun kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
07.10.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Somut olayda davalı ..., davalı şirket ile davacı arasındaki sözleşmenin tarafı değil ise de sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle doğan zarardan sorumlu tutulup tutulamayacağı ve bu kapsamda davalı belediyeye husumet yöneltilip yöneltilemeyeceği üzerinde durulmalıdır. Bazı tüketicilerin davalı şirketle yaptığı sözleşmelerle ilgili olarak benzer uyuşmazlıklar dava konusu olmuş ve davalı Belediyeye husumet yöneltilebileceği ve zararın bir kısmından sorumlu tutulması gerektiği yönünde verilen mahkeme kararlarının temyiz incelemesi sonucu özel dairece bozulması üzerine direnme kararları verilmiştir.
Direnme kararlarının temyizi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.05.2019 gün ve 2018/976 Esas - 2019/571 Karar, 2018/923 Esas - 2019/570 Karar, 2018/978 Esas - 2019/573 Karar, 2019/19 Esas - 2019/574 Karar, 2018/977 Esas - 2019/572 Karar, 2019/221 Esas - 2019/575 Karar sayılı kararlarında belediyeye husumet yöneltilebileceği kabul edilerek direnme kararları uygun bulunmuş olup bu kararların gerekçesinde şu açıklamalara da yer verilmiştir:
Davalı Belediyenin taraf sıfatının bulunup bulunmadığının ortaya konulabilmesi için direnme kararına esas alınan “güven sorumluluğu” kavramı irdelenmelidir.
Kendine özgü mahiyet arz eden güven sorumluluğu bir kişinin davranışlarıyla başkalarında yarattığı haklı beklentiler nedeniyle oluşan güven ilişkisinden kaynaklanır. Temeli Alman Borçlar Kanunu’nda yer alan, borçlar hukuku mevzuatımızda düzenlemesi bulunmamakla birlikte gerek Türk hukukunda gerekse İsviçre hukukunda kendisine uygulama yeri bulan bu teori bir kimsenin kendi yarattığı dış görünüşün meydana getirdiği sonuçlara kendisinin katlanmasının gerekliliği, aksi yönde bir düşüncenin iyi niyet kurallarına aykırılık teşkil edeceği kabulüne dayanır.
Bu sorumluluğun varlığından söz edilebilmesi için güvenin haklı ve korunmaya layık olması, karşı tarafça yaratılan güven hissi nedeniyle hareket ettiğini ileri süren kişinin de dürüst olması gereklidir.
Davalı ... satış sözleşmesinin tarafı değil ise de, .... Konutları isimli projenin reklam, ilan, broşür ve diğer tanıtım faaliyetlerinde Belediyenin ismi ve logosu davalı Şirket ile birlikte, yan yana yer almış, inşaatın Belediye ile işbirliği içerisinde yürütüldüğü açıkça vurgulanmış, bizzat o dönemin belediye başkanının söz konusu proje ile ilgili demeçleri halka duyurulmuş, inşaatın Belediyenin öncülüğünde yapıldığı pek çok tanıtım materyalinde vurgulanmış, yerel ve ulusal gazetelerde, haber sitelerinde aynı hususlar belirtilerek projenin reklamı yapılmış, Belediyenin internet sitesinde dahi projenin kendilerinin öncülüğünde inşa edileceği bildirilmiş, inşaatın açılışında bizzat Belediye Başkanı yer almıştır. Tüm bu hususlar proje ile ilgilenen alıcılarda inşaatın Belediyenin güvencesi altında yapıldığı hususunda haklı ve korunmaya değer güven oluşturduğu açıktır. Davalı tarafından diğer davalı yüklenici Şirket’e tanıtım materyallerinde belediyenin isminin kullanılmaması yönünde ihtarlar gönderildiği, bu nedenle sorumluluklarının bulunmadığı savunulmuş ise de, bu yönde kamuoyuna yapılmış herhangi bir bilgilendirme mevcut olmadığı gibi, tam tersine yalnızca ilan ve broşürler değil pek çok iletişim platformunda da Belediyenin desteğinin varlığı benimsenmiş, Belediyeye ait bilboardlarda ve çöp kamyonlarında dahi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği Belediyeye ve davalı Şirkete düşecek daireler arasında hiçbir ayrım gözetilmeksizin, projenin Belediye-Şirket işbirliği ürünü olduğu görüntüsü yaratılmıştır.
Sonuç itibariyle yerel mahkemenin satış sözleşmesinin davalı Şirket tarafından ifa edilememesi nedeniyle diğer davalı Belediyenin güven sorumluluğu bulunduğu yönündeki gerekçesi usul ve yasaya uygun olup yerindedir.
Bu kararlar tüketicilerin açtığı davalarda verilen kararlar ise de sorumluluğun varlığı kabul edilirken dayanılan esaslar 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunda yer alan düzenlemeler değildir. Güven sorumluluğunun varlığı 4077 sayılı Kanun hükümlerinden kaynaklanmadığı için tüketici işlemi olmayan borç ilişkileriyle ilgili olsa dahi güven sorumluluğu uygulama alanı bulabilecektir.
Yukarıda yer verilen emsal Hukuk Genel Kurulu Kararlarında davalı belediyenin yarattığı güvene ilişkin yapılan açıklamalar bu dosyada toplanan deliller ile de ispatlanmıştır. Kaldı ki emsal dosyalarda Belediye taraf olduğundan boşa çıkan güvene ilişkin sabit kabul edilen vakıaların varlığı bu dosya için de güçlü delil niteliğini zaten taşımaktadır. Davacının tüketici olmaması belediyenin güven sorumluluğunu ortadan kaldıran bir neden değildir.
Öte yandan güven sorumluluğu kadar hukuk güvenliği ilkesi de temel bir hukuk kavramıdır. Hukuk devletinin gereklerinden birini oluşturan ve kişilerin hukuki güvenliğini sağlamayı amaçlayan bu ilke hukuk normlarının öngörülebilir olmasını, bireylerin tüm eylem ve işlemlerinde devlete güven duyabilmesini gerekli kılar. Hukuk güvenliği ilkesi kapsamında sayılan ve kamu otoritelerinin keyfî uygulamalarına karşı koruyucu önlem içermeyi ifade ettiği kabul edilen belirlilik ve öngörülebilirlik ilkeleri ise, özellikle aynı somut olay ve hukuksal durumdaki farklı kişilerce açılan davalarda birbiriyle çelişen sonuçlara ulaşılmamasını, kamuoyu nezdinde yargıya olan güveni muhafaza etme bakımından kararlarında belli bir istikrarın sağlanmasını, haklı nedenleri gösterilerek yapılan içtihat değişikliklerinde benimsenen yeni yaklaşımın benzer uyuşmazlıklarda tutarlı olarak uygulanmasını gerektirir.
Yukarıda yapılan açıklamalarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; davacı birden fazla taşınmaz için sözleşme yaptığından tüketici sayılmaz ise de bu durum güven sorumluluğu hukuki korumasından yararlanamaması sonucunu doğurmaz. Zira güven sorumluluğu salt tüketiciler yararına uygulanabilir bir sorumluluk türü değildir. Toplanan delillerle satış sözleşmesinin davalı Şirket tarafından ifa edilememesi nedeniyle diğer davalı Belediyenin güven sorumluluğu gereğince davada sıfatının bulunduğu toplanan delillerle anlaşılmıştır. Bu durumda davalı ... yönünden de satış sözleşmesinin davalı şirket tarafından ifa edilememesi nedeniyle güven sorumluluğu bulunduğu yönündeki gerekçesi usul ve yasaya uygun olup yerindedir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesinin başvurunun esastan reddi kararının onanması gerektiği görüşünde olduğumuzdan bozma yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.
SAYISI: 2024/195 E., 2024/294 K.
İLK DERECE
MAHKEMESİ: Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI: 2023/129 E., 2023/708 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ... Belediyesi'nin maliki bulunduğu Konya ili ..... ilçesi .... Mahallesi 27108 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazda konut yapımı için davalı ... ile diğer davalı şirket arasında 20.06.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre taşınmaz üzerine 512 adet daire yapılmasının ve %25'inin davalı ... Belediyesine bırakılmasının ve dairelerin 26 ayda teslim edilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin 38 inci maddesinde inşaatların temel atma ve tapu teslim törenlerinin davalı ... Belediyesi iş birliği ile yapılacağının düzenlendiğini, müvekkilinin bu konutlardan I Blok 3, 5, 6, 7, 8 ve 9 nolu daireleri 14.07.2007 tarihli sözleşmeyle davalı şirketten satın aldığını, 583.700,00 TL satış bedelini ödediğini, teslim tarihinin 30.11.2008 olduğunu, dairelerin teslim tarihi geçmiş olmasına rağmen teslim edilmediği gibi tapusunun da devredilmediğini, daireleri broşür, katalog ve belediye başkanının beyanlarına göre davalı Belediyenin güvencesi altında satın aldığını, davalı Belediyenin güven sorumluluğu dışında, diğer davalı şirketle aralarındaki sözleşmeyi feshederek sebepsiz zenginleşmeden dolayı da sorumlu olduğunu ileri sürerek, .... Apartmanı I Blok 3, 5, 6, 7, 8 ve 9 nolu bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptaline, müvekkil adına tapuya kayıt ve tesciline, 116.300,00 TL rayiç kira bedeli ile eksik imalattan kaynaklı müspet zararın ticari faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, tapu iptali tescil talebinin kabul olmaması halinde ödenen 583.700,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalılardan tahsili ile rayiç kira bedeli ve uğranılan müspet zararın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... Belediyesi cevap dilekçesinde; davacı ile arasında herhangi bir sözleşme bulunmadığını, davacı ile davalı şirket arasındaki sözleşmede imzasının bulunmadığından husumetlerinin bulunmadığını, davacının yaptığı sözleşmenin resmi şekil şartına uygun olmadığından geçersiz olduğunu, davacı ile diğer davalı arasında yapılan sözleşmeye herhangi bir şekilde kefilliğinin söz konusu olmadığını, diğer davalı ile birlikte sorumlu olduklarına ilişkin davacı beyanının gerçeği yansıtmadığını, taraf olmadığı sözleşmede sorumluluğunun olmayacağını, ayrıca davacının dairenin tapusunu talep edebilmesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan diğer davalı şirketin edimini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olması gerektiğini, davalı şirketin edimlerini gereği gibi ve zamanında yerine getirmemesi nedeniyle arsa payı karşılığı sözleşmenin feshedildiğini, yüklenicinin edimini ifa etmemesi nedeniyle yüklenicinin halefi durumundaki davacının talepte bulunamayacağını, zamanaşımı itirazında bulunarak davanın reddini istemiştir.
2. Davalı... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; sözleşme uyarınca inşaata başladığını, müvekkilinin edimlerini yerine getirmesine rağmen diğer davalı Belediyenin edimlerini yerine getirmediğini, hakedişlerinin ödenmediğini, davalı Belediyenin sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini, haksız feshe karşı dava açtıklarını, davacıya karşı edimin gecikmesinde müvekkilinin kusurunun bulunmadığını, davacı ile aralarındaki sözleşme uyarınca, sözleşmenin alıcı tarafından feshedilmiş olması halinde müvekkil şirketin satış bedeli üzerinde %15 oranında kesinti yapma hakkı bulunduğundan davacının tüm satış bedelini talep edemeyeceğini belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılar arasında 20.06.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih nedeni ile sözleşmenin ifasının mümkün olmadığı, sözleşmenin ifasının imkânsız olması nedeni ile davacı tarafın tapu iptal ve tescil talebinin dinlenemeyeceği gibi müspet zarar olan kira bedellerini talep edemeyeceği, ancak sözleşme uyarınca sözleşmeye güvenmesi nedeni ile verdiği şeyleri sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edebileceği, davacı ile davalı şirket arasında imzalanan 14.07.2007 tarihli sözleşmeler uyarınca davacının verdiği bedelleri talep edebileceği, dosya arasına sunulan bonoların sözleşmede yer alan senetler ile uyumlu olduğu, bonoların bir kısmının üzerinde iptal / ödendi şerhinin olması bir kısmının ise banka tarafından protesto edilmesi nazara alındığında, sözleşme bedellerinin davacı tarafça davalı yüklenici şirkete ödendiğinin kabul edildiği, her ne kadar sözleşmeler davacı ile davalı şirket arasında yapılmış ise de davalı belediyenin de sorumlu olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davadan sonra iflasına karar verilen davalı şirket yönünden ödenen bedelin her iki davalıdan müteselsilen tahsiline şeklinde hüküm kurması gerekirken, iflastan sonra açılan kayıt kabul davalarındaki gibi 583.700,00 TL alacağın Ankara 21. İcra Dairesinin 2014/14 iflas sayılı dosyasına kayıt ve kabulüne şeklinde hüküm kurulmasının doğru olmadığı gerekçesi ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile 583.700,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davacının tüketici olmadığını, güven teorisi ile müvekkili Belediyenin sorumlu tutulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, sözleşmede peşin ödeme ibaresi bulunmasına rağmen peşin ödemeye ilişkin ödeme makbuzunun bulunmadığını, ticari defterlerle satışın desteklenmediğini, imza, kaşe ve mürekkep yaşı konusunda kriminal inceleme yapılması gerektiğini, güven ilkesinin Türk Hukuk Sisteminde bulunmaması nedeniyle sorumlu tutulamayacaklarını, dilekçe tarihleri itibariyle 211 adet dava açan bulunduğunu, bu davaların 277 daireye isabet ettiğini, dava açanlardan 113 adedinin aynı dairelerden hak talep ettiklerini, sözleşmelerin sonradan düzenlenme ihtimali olup, bu iddianın mahkemece araştırılmadığını, diğer davalının borcundan dolayı cebri icra yoluyla satışların da mevcut olduğunu, yani şirketin borcundan dolayı tapuların bir kısmının 3. şahısların üzerine geçtiğini, bilirkişi raporunda 20.06.2006 tarihinden 26 ay sonra sözleşme imzalayanların güven ilkesinin söz konusu olmadığının belirtildiğini, mahkemenin senet asıllarını ödeme olarak değerlendirmesinin hukuka aykırı olduğunu, davacının asıl muhatabının davalı şirket olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.
Somut olayda; davalılar .... Belediyesi ile ...... İnş. San. ve Tic. A.Ş. arasında düzenlenen .... Noterliği'nin 20.06.2006 tarihli sözleşmesi niteliği itibariyle içerisinde eser ve satış sözleşmesini içeren karma nitelikli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olup, davalı ... Belediyesi arsa sahibi, davalı ...... İnş. San. ve Tic. A.Ş. yüklenicidir. Bu sözleşmeden sonra davalı yüklenici ile davacı ... arasında düzenlenen 14.07.2007 tarihli sözleşmeler ise niteliği itibariyle gayrimenkul satış sözleşmesi olup, davacı ... temlik alan/ alıcı, davalı yüklenici .... İnş. San. ve Tic. A.Ş ise temlik eden/satıcıdır. Bu sözleşmeler ile yüklenici/satıcı davalı müflis şirket, davacıya, arsa sahibi ile yapmış olduğu sözleşme kapsamında kedisine düşecek olan bağımsız bölümlerden 6 tanesini satmayı, davacı alıcı ise karşılığında 583.700,00 TL ödemeyi vaad etmiştir. Davacının taşınmaz bedellerini ödediği hususunda ihtilaf bulunmamaktadır. Yine dosya kapsamından davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı arsa sahibi Belediye'nin 17.08.2011 tarihli fesih bildirimi sonrası diğer davalı yüklenici müflis şirket tarafından açılan sözleşmenin haksız feshinin tespiti istemine ilişkin davanın reddine karar verilmesi ve bu kararın Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 25.12.2013 tarihli ve 2013/7291 E., 2013/8326 K. Sayılı ilamı ile; davalı arsa sahibinin 17.08.2011 tarihli fesih bildiriminin, davacı yanca benimsenmiş ve bu şekilde dönme hususunda taraf iradelerinin birleşmiş olmasına ve bu suretle davacının kusuru nedeniyle sözleşmenin sona erdiğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazları reddedilerek onanması suretiyle feshin kesinleştiği de anlaşılmaktadır.
Temliken tescil davalarında temlik alan 3. kişinin arsa sahibi adına kayıtlı bağımsız bölüm yönünden tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için Dairemiz yerleşik içtihatlarına göre satış bedelini yükleniciye ödemiş olması, bağımsız bölümü teslim almış, fiilen taşınması kullanıyor olması ve yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmiş olması gerekir.
Yukarıda açıklanan dosya kapsamı ve ilkeler birlikte değerlendirildiğinde, davacı temlik alanın, davalılar arasındaki sözleşmenin feshine karar verilmiş olması ve yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmemiş olması nedeniyle arsa sahibinden bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ve tescilini isteyemeyeceği açıktır.
Davacı temlik alanın satış sözleşmesine dayalı ödediği bedelin arsa sahibi davalı belediyeden tahsiline yönelik talebi bakımından ise; davacı temlik alan ile davalı arsa sahibi arasında akdi ilişki bulunmadığı sabit olup, sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereği sadece sözleşmenin tarafına husumet yöneltilmesi gerektiği, nitekim davalı yüklenici şirketin iflâs ettiği ve projeyi tamamlama imkânının bulunmadığı, bu nedenlerle sözleşmenin ifasının imkânsız hale geldiği, ifa imkânsızlığı nedeniyle taşınmazı devir ve temlik yükümünü yerine getiremeyen vaad borçlusu davalı müflis şirketin borcunu ifa edemediği bu edim yerine karşı tarafa yani vaad alacaklısı davacıya tazminat ödeme yükümlülüğü söz konusu olacağından ödenen satış bedelinin davalı müflis şirketten tahsilinin gerektiği davalı arsa sahibinin temlik alacaklılarından tahsil ettiği-yararlandığı bir bedel olmadığı gibi yüklenici ile aynı tarafta yapım borçlusu değil tam tersine yapım alacaklısı olduğu, kendisine karşı yüklenilen edimlerin de yerine getirilmediği, temlik alacaklılarında güven oluşturduğu hususunun ispatlanamadığı, yüklenicinin davalı arsa sahibinin yararı yerine tam tersine zararına neden olacak şekilde yükümlülüklerini ihlal ettiği, yüklenici ile arsa sahibi belediyenin dayanışmalı sorumluluğu gerektirecek karşı tarafta güven oluşturacak birlikte hareket etmesinin sözkonusu olmadığı gözetilmeden davalı Belediyenin güven teorisine dayalı sorumluluğun kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
07.10.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Somut olayda davalı ..., davalı şirket ile davacı arasındaki sözleşmenin tarafı değil ise de sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle doğan zarardan sorumlu tutulup tutulamayacağı ve bu kapsamda davalı belediyeye husumet yöneltilip yöneltilemeyeceği üzerinde durulmalıdır. Bazı tüketicilerin davalı şirketle yaptığı sözleşmelerle ilgili olarak benzer uyuşmazlıklar dava konusu olmuş ve davalı Belediyeye husumet yöneltilebileceği ve zararın bir kısmından sorumlu tutulması gerektiği yönünde verilen mahkeme kararlarının temyiz incelemesi sonucu özel dairece bozulması üzerine direnme kararları verilmiştir.
Direnme kararlarının temyizi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.05.2019 gün ve 2018/976 Esas - 2019/571 Karar, 2018/923 Esas - 2019/570 Karar, 2018/978 Esas - 2019/573 Karar, 2019/19 Esas - 2019/574 Karar, 2018/977 Esas - 2019/572 Karar, 2019/221 Esas - 2019/575 Karar sayılı kararlarında belediyeye husumet yöneltilebileceği kabul edilerek direnme kararları uygun bulunmuş olup bu kararların gerekçesinde şu açıklamalara da yer verilmiştir:
Davalı Belediyenin taraf sıfatının bulunup bulunmadığının ortaya konulabilmesi için direnme kararına esas alınan “güven sorumluluğu” kavramı irdelenmelidir.
Kendine özgü mahiyet arz eden güven sorumluluğu bir kişinin davranışlarıyla başkalarında yarattığı haklı beklentiler nedeniyle oluşan güven ilişkisinden kaynaklanır. Temeli Alman Borçlar Kanunu’nda yer alan, borçlar hukuku mevzuatımızda düzenlemesi bulunmamakla birlikte gerek Türk hukukunda gerekse İsviçre hukukunda kendisine uygulama yeri bulan bu teori bir kimsenin kendi yarattığı dış görünüşün meydana getirdiği sonuçlara kendisinin katlanmasının gerekliliği, aksi yönde bir düşüncenin iyi niyet kurallarına aykırılık teşkil edeceği kabulüne dayanır.
Bu sorumluluğun varlığından söz edilebilmesi için güvenin haklı ve korunmaya layık olması, karşı tarafça yaratılan güven hissi nedeniyle hareket ettiğini ileri süren kişinin de dürüst olması gereklidir.
Davalı ... satış sözleşmesinin tarafı değil ise de, .... Konutları isimli projenin reklam, ilan, broşür ve diğer tanıtım faaliyetlerinde Belediyenin ismi ve logosu davalı Şirket ile birlikte, yan yana yer almış, inşaatın Belediye ile işbirliği içerisinde yürütüldüğü açıkça vurgulanmış, bizzat o dönemin belediye başkanının söz konusu proje ile ilgili demeçleri halka duyurulmuş, inşaatın Belediyenin öncülüğünde yapıldığı pek çok tanıtım materyalinde vurgulanmış, yerel ve ulusal gazetelerde, haber sitelerinde aynı hususlar belirtilerek projenin reklamı yapılmış, Belediyenin internet sitesinde dahi projenin kendilerinin öncülüğünde inşa edileceği bildirilmiş, inşaatın açılışında bizzat Belediye Başkanı yer almıştır. Tüm bu hususlar proje ile ilgilenen alıcılarda inşaatın Belediyenin güvencesi altında yapıldığı hususunda haklı ve korunmaya değer güven oluşturduğu açıktır. Davalı tarafından diğer davalı yüklenici Şirket’e tanıtım materyallerinde belediyenin isminin kullanılmaması yönünde ihtarlar gönderildiği, bu nedenle sorumluluklarının bulunmadığı savunulmuş ise de, bu yönde kamuoyuna yapılmış herhangi bir bilgilendirme mevcut olmadığı gibi, tam tersine yalnızca ilan ve broşürler değil pek çok iletişim platformunda da Belediyenin desteğinin varlığı benimsenmiş, Belediyeye ait bilboardlarda ve çöp kamyonlarında dahi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği Belediyeye ve davalı Şirkete düşecek daireler arasında hiçbir ayrım gözetilmeksizin, projenin Belediye-Şirket işbirliği ürünü olduğu görüntüsü yaratılmıştır.
Sonuç itibariyle yerel mahkemenin satış sözleşmesinin davalı Şirket tarafından ifa edilememesi nedeniyle diğer davalı Belediyenin güven sorumluluğu bulunduğu yönündeki gerekçesi usul ve yasaya uygun olup yerindedir.
Bu kararlar tüketicilerin açtığı davalarda verilen kararlar ise de sorumluluğun varlığı kabul edilirken dayanılan esaslar 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunda yer alan düzenlemeler değildir. Güven sorumluluğunun varlığı 4077 sayılı Kanun hükümlerinden kaynaklanmadığı için tüketici işlemi olmayan borç ilişkileriyle ilgili olsa dahi güven sorumluluğu uygulama alanı bulabilecektir.
Yukarıda yer verilen emsal Hukuk Genel Kurulu Kararlarında davalı belediyenin yarattığı güvene ilişkin yapılan açıklamalar bu dosyada toplanan deliller ile de ispatlanmıştır. Kaldı ki emsal dosyalarda Belediye taraf olduğundan boşa çıkan güvene ilişkin sabit kabul edilen vakıaların varlığı bu dosya için de güçlü delil niteliğini zaten taşımaktadır. Davacının tüketici olmaması belediyenin güven sorumluluğunu ortadan kaldıran bir neden değildir.
Öte yandan güven sorumluluğu kadar hukuk güvenliği ilkesi de temel bir hukuk kavramıdır. Hukuk devletinin gereklerinden birini oluşturan ve kişilerin hukuki güvenliğini sağlamayı amaçlayan bu ilke hukuk normlarının öngörülebilir olmasını, bireylerin tüm eylem ve işlemlerinde devlete güven duyabilmesini gerekli kılar. Hukuk güvenliği ilkesi kapsamında sayılan ve kamu otoritelerinin keyfî uygulamalarına karşı koruyucu önlem içermeyi ifade ettiği kabul edilen belirlilik ve öngörülebilirlik ilkeleri ise, özellikle aynı somut olay ve hukuksal durumdaki farklı kişilerce açılan davalarda birbiriyle çelişen sonuçlara ulaşılmamasını, kamuoyu nezdinde yargıya olan güveni muhafaza etme bakımından kararlarında belli bir istikrarın sağlanmasını, haklı nedenleri gösterilerek yapılan içtihat değişikliklerinde benimsenen yeni yaklaşımın benzer uyuşmazlıklarda tutarlı olarak uygulanmasını gerektirir.
Yukarıda yapılan açıklamalarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; davacı birden fazla taşınmaz için sözleşme yaptığından tüketici sayılmaz ise de bu durum güven sorumluluğu hukuki korumasından yararlanamaması sonucunu doğurmaz. Zira güven sorumluluğu salt tüketiciler yararına uygulanabilir bir sorumluluk türü değildir. Toplanan delillerle satış sözleşmesinin davalı Şirket tarafından ifa edilememesi nedeniyle diğer davalı Belediyenin güven sorumluluğu gereğince davada sıfatının bulunduğu toplanan delillerle anlaşılmıştır. Bu durumda davalı ... yönünden de satış sözleşmesinin davalı şirket tarafından ifa edilememesi nedeniyle güven sorumluluğu bulunduğu yönündeki gerekçesi usul ve yasaya uygun olup yerindedir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesinin başvurunun esastan reddi kararının onanması gerektiği görüşünde olduğumuzdan bozma yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.
Bu karar metni kamuya açık kaynaklardan derlenmiştir; taraf kimlik bilgileri anonimleştirilir. Yalnızca bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Kişisel verilerinizin yer aldığını düşünüyorsanız kaldırma talebinde bulunabilirsiniz.