Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Gayrimenkul ve Emlak Hukuku
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2011/9753 K.2012/883
Özet: Uyuşmazlık, Kamulaştırma Kanunu kapsamında taşınmazın değeri ve idare adına tescili konusundaki kamulaştırma bedelinin belirlenmesiyle ilgilidir. Mahkeme, bilirkişi raporunda yapılan hatalı değerleme ve eksik sulama değerlendirmesini dikkate alarak kararını iptal edip yeniden keşif ve doğru değerleme için talimat vermiştir.
MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili ile davalı tarafından temyiz edilmiştir.
YARGITAY KARARI
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
1-Kamulaştırma Yasasının 4650 sayılı Yasayla değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının arazilere ilişkin (f) bendinde taşınmaz malın kamulaştırma (dava) tarihindeki mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net Gelir üzerinden değerinin belirleneceği öngörülmektedir. Bu yöntemle taşınmazın değerinin saptanmasında münavebeye alınacak ürünler ve uygulanacak kapitalizasyon faizi yönünden sulu ya da kuru tarım arazisi niteliğinde olup olmaması önem taşır. Mahallinde yapılan keşif sırasında bu yönde herhangi bir tespit yapılmamış, sadece mahalli bilirkişilerce taşınmazın sulanabilir arazi olduğu beyan edilmiş olduğu halde, bilirkişi kurulu raporunda ve ek raporunda taban suyu seviyesinin yakın olduğu, 7-8 metreden su çıktığı, asfalt çalışması yapılmadan önce davalının kuyudan motopompla sulama yaptığının mahalli bilirkişi tarafından beyan edildiği, halen 100-150 metre uzaklıkta bulunan derede su ve ağaçların bulunduğu ve sulanabilir arazi olduğu gerekçesiyle sulu arazilerde uygulanan ürün münavebesi ve sulu tarım arazilerindeki kapitalizasyon faizi esas alınarak değer biçilmiştir. Bilirkişi raporunda belirtilen sulamanın taşınmazın tamamında ve her mevsim için fiilen yeterli olup olmadığı, dereden sulanıyorsa bu suyun kendi doğal akışı ile mi yoksa özel bir pompalama ya da başka bir sistemle mi taşınmaza ulaştığı, yapılan sulamanın başkasının taşınmazındaki bir kuyudan yapılıyor olması durumunda bu sulamanın daimi ve geçerli kabul edilebilmesi için kaynak üzerinde dava konusu taşınmaz lehine bir mükellefiyet kurulmuş olması gerektiğinden bu hususun varlığı ve suyun yeterliliği vb. gibi hususlar ayrıntılı bir biçimde araştırma yapılarak belirlenmeden, pompajla sulama varsa bunun için yapılacak giderlerin de üretim masraflarına ilave edilmesi gerektiği düşünülmeden düzenlenen bilirkişi kurulu raporuna dayalı hüküm kurulması doğru değildir.
Mahkemece bozma nedeni doğrultusunda gerekirse yerinde yeniden keşif yapılıp hakimin gözlemi de tutanağa geçirilmek suretiyle taşınmazın sulu ya da kuru tarım arazisi niteliği açıkça ve denetime olanak verecek biçimde araştırılıp saptanmalı, susuz olduğunun belirlenmesi halinde buna uygun ürün münavebesi ile kapitalizasyon faizini %6 oranında almak suretiyle değer belirleyen ek rapor alınması gerektiğinin gözetilmemiş olması,
2-Yargıtay uygulamalarına göre, dikkate alınması gereken özel bir neden veya yanlış bulunmadığı takdirde ciddi istatistiki bilgilere dayandığı bilinen tarım müdürlüğü ortalama verilerinin (dekar başına verim, üretim gideri ve toptan satış fiyatı) değerlendirmeye esas alınması gerekir. Şu kadar ki, üretim giderlerinin içerisine tarla kirası, masrafların faiz karşılığı, genel idari giderler ve beklenmeyen giderler dahil edilmemelidir.
Somut olayda ise, bilirkişi raporunda, resmi veri listesindeki üretim giderlerini oluşturan unsurlar arasında yer alan %3 oranındaki genel idare giderleri ve sabit masraflar toplamı düşülmeden hesaplama yapılmıştır. Böylece, üretim giderlerini yüksek almak suretiyle taşınmazın net gelirini düşük bulan bilirkişi kurulu raporunun hükme esas alınması,
3- Kamulaştırma Kanunu'nun 12. maddesinin dördüncü fıkrası gereğince bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz malın artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değilse, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur. Somut olayda artan kesim için taşınmaz malikinin bu doğrultuda kamulaştırmayı yapan idareye başvurduğu, hükme esas alınan raporda bu bölümün makineli tarıma elverişli olmadığı, araziye geçiş yolunun bulunmadığı, ekonomik olarak tarım alanının küçük olduğu ve kod farkı oluştuğu bu nedenlerle tarıma elverişli olmadığı ve kamulaştırılması gerektiğinin belirlendiği bu bağlamda mahkemece artan kesimin tamamının değerine hükmedildiği halde 436,52 m²'lik bu bölümün tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edenlerden davalı tarafa iadesine, 02.02.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili ile davalı tarafından temyiz edilmiştir.
YARGITAY KARARI
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
1-Kamulaştırma Yasasının 4650 sayılı Yasayla değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının arazilere ilişkin (f) bendinde taşınmaz malın kamulaştırma (dava) tarihindeki mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net Gelir üzerinden değerinin belirleneceği öngörülmektedir. Bu yöntemle taşınmazın değerinin saptanmasında münavebeye alınacak ürünler ve uygulanacak kapitalizasyon faizi yönünden sulu ya da kuru tarım arazisi niteliğinde olup olmaması önem taşır. Mahallinde yapılan keşif sırasında bu yönde herhangi bir tespit yapılmamış, sadece mahalli bilirkişilerce taşınmazın sulanabilir arazi olduğu beyan edilmiş olduğu halde, bilirkişi kurulu raporunda ve ek raporunda taban suyu seviyesinin yakın olduğu, 7-8 metreden su çıktığı, asfalt çalışması yapılmadan önce davalının kuyudan motopompla sulama yaptığının mahalli bilirkişi tarafından beyan edildiği, halen 100-150 metre uzaklıkta bulunan derede su ve ağaçların bulunduğu ve sulanabilir arazi olduğu gerekçesiyle sulu arazilerde uygulanan ürün münavebesi ve sulu tarım arazilerindeki kapitalizasyon faizi esas alınarak değer biçilmiştir. Bilirkişi raporunda belirtilen sulamanın taşınmazın tamamında ve her mevsim için fiilen yeterli olup olmadığı, dereden sulanıyorsa bu suyun kendi doğal akışı ile mi yoksa özel bir pompalama ya da başka bir sistemle mi taşınmaza ulaştığı, yapılan sulamanın başkasının taşınmazındaki bir kuyudan yapılıyor olması durumunda bu sulamanın daimi ve geçerli kabul edilebilmesi için kaynak üzerinde dava konusu taşınmaz lehine bir mükellefiyet kurulmuş olması gerektiğinden bu hususun varlığı ve suyun yeterliliği vb. gibi hususlar ayrıntılı bir biçimde araştırma yapılarak belirlenmeden, pompajla sulama varsa bunun için yapılacak giderlerin de üretim masraflarına ilave edilmesi gerektiği düşünülmeden düzenlenen bilirkişi kurulu raporuna dayalı hüküm kurulması doğru değildir.
Mahkemece bozma nedeni doğrultusunda gerekirse yerinde yeniden keşif yapılıp hakimin gözlemi de tutanağa geçirilmek suretiyle taşınmazın sulu ya da kuru tarım arazisi niteliği açıkça ve denetime olanak verecek biçimde araştırılıp saptanmalı, susuz olduğunun belirlenmesi halinde buna uygun ürün münavebesi ile kapitalizasyon faizini %6 oranında almak suretiyle değer belirleyen ek rapor alınması gerektiğinin gözetilmemiş olması,
2-Yargıtay uygulamalarına göre, dikkate alınması gereken özel bir neden veya yanlış bulunmadığı takdirde ciddi istatistiki bilgilere dayandığı bilinen tarım müdürlüğü ortalama verilerinin (dekar başına verim, üretim gideri ve toptan satış fiyatı) değerlendirmeye esas alınması gerekir. Şu kadar ki, üretim giderlerinin içerisine tarla kirası, masrafların faiz karşılığı, genel idari giderler ve beklenmeyen giderler dahil edilmemelidir.
Somut olayda ise, bilirkişi raporunda, resmi veri listesindeki üretim giderlerini oluşturan unsurlar arasında yer alan %3 oranındaki genel idare giderleri ve sabit masraflar toplamı düşülmeden hesaplama yapılmıştır. Böylece, üretim giderlerini yüksek almak suretiyle taşınmazın net gelirini düşük bulan bilirkişi kurulu raporunun hükme esas alınması,
3- Kamulaştırma Kanunu'nun 12. maddesinin dördüncü fıkrası gereğince bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz malın artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değilse, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur. Somut olayda artan kesim için taşınmaz malikinin bu doğrultuda kamulaştırmayı yapan idareye başvurduğu, hükme esas alınan raporda bu bölümün makineli tarıma elverişli olmadığı, araziye geçiş yolunun bulunmadığı, ekonomik olarak tarım alanının küçük olduğu ve kod farkı oluştuğu bu nedenlerle tarıma elverişli olmadığı ve kamulaştırılması gerektiğinin belirlendiği bu bağlamda mahkemece artan kesimin tamamının değerine hükmedildiği halde 436,52 m²'lik bu bölümün tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edenlerden davalı tarafa iadesine, 02.02.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Bu karar metni kamuya açık kaynaklardan derlenmiştir; taraf kimlik bilgileri anonimleştirilir. Yalnızca bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Kişisel verilerinizin yer aldığını düşünüyorsanız kaldırma talebinde bulunabilirsiniz.