Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Borçlar Hukuku · ön sınıflandırma
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2011/8541 K.2012/1099
Özet: Uyuşmazlık, 185 ada 506 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesi talebine dayanıyordu. Sulh Hukuk Mahkemesi, kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olduğunu belirterek ortaklığın kat mülkiyeti yoluyla giderilmesine karar verdi.
MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
YARGITAY KARARI
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, 185 ada 506 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın kat mülkiyeti kurularak, olmazsa satış yoluyla giderilmesini istemiş, davalılar vekili hakkaniyete uygun bir yönetim planı hazırlanması halinde kat mülkiyeti kurulmasına itirazları olmadığını belirtmiş, mahkemece kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu taşınmazın üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonucunda inşa edilmiş iki blok ve müştemilattan oluşan 24.02.2004 tarihinde yapı kullanma izni alınmış olan yapı bulunduğu ve kat mülkiyetinin kurulmasının mümkün olduğu, yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte bulunduğu anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bu takdirde ortaklığın giderilmesini isteyen tarafın tamamlattırılması gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, otel olarak kullanılan anayapıda bağımsız bölüm numarası verilen yerler ile başlı başına kullanılan bu bağımsız bölümlerin dışında kalan ortak alan nitelikli olabilecek yerlerin (havuz, yeşil alan, sosyal tesislerin vs.) projesinde gösterilip gösterilmediği, gösterilmemişse ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması hususlarının belirlenerek tamamlattırılması gereklidir.
Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan belgelerden olan yönetim planının anataşınmazda otel olarak kullanılan iki bağımsız bölüm ve 3 paydaş bulunduğu gözetilerek yönetici ve denetçi olarak birer kişinin seçilmesinin hakkaniyete daha uygun düşeceği de gözetilerek gerekirse müdahale edilerek yönetim planının yeniden düzenlenmesi için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve varsa eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, fiili taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz bedelleri de belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı ve diğer belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine belirtilen koşulların gerçekleşmemesi durumunda ise satışa karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile doğrudan ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 07.02.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Dava dilekçesinde, ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
YARGITAY KARARI
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, 185 ada 506 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın kat mülkiyeti kurularak, olmazsa satış yoluyla giderilmesini istemiş, davalılar vekili hakkaniyete uygun bir yönetim planı hazırlanması halinde kat mülkiyeti kurulmasına itirazları olmadığını belirtmiş, mahkemece kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu taşınmazın üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonucunda inşa edilmiş iki blok ve müştemilattan oluşan 24.02.2004 tarihinde yapı kullanma izni alınmış olan yapı bulunduğu ve kat mülkiyetinin kurulmasının mümkün olduğu, yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte bulunduğu anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bu takdirde ortaklığın giderilmesini isteyen tarafın tamamlattırılması gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, otel olarak kullanılan anayapıda bağımsız bölüm numarası verilen yerler ile başlı başına kullanılan bu bağımsız bölümlerin dışında kalan ortak alan nitelikli olabilecek yerlerin (havuz, yeşil alan, sosyal tesislerin vs.) projesinde gösterilip gösterilmediği, gösterilmemişse ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması hususlarının belirlenerek tamamlattırılması gereklidir.
Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan belgelerden olan yönetim planının anataşınmazda otel olarak kullanılan iki bağımsız bölüm ve 3 paydaş bulunduğu gözetilerek yönetici ve denetçi olarak birer kişinin seçilmesinin hakkaniyete daha uygun düşeceği de gözetilerek gerekirse müdahale edilerek yönetim planının yeniden düzenlenmesi için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve varsa eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, fiili taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz bedelleri de belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı ve diğer belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine belirtilen koşulların gerçekleşmemesi durumunda ise satışa karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile doğrudan ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 07.02.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Bu karar metni kamuya açık kaynaklardan derlenmiştir; taraf kimlik bilgileri anonimleştirilir. Yalnızca bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Kişisel verilerinizin yer aldığını düşünüyorsanız kaldırma talebinde bulunabilirsiniz.