Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar

YAPI KAYIT BELGESİ VERİLMESİNE İLİŞKİN
USUL VE ESASLAR


 


Amaç ve kapsam


MADDE 1 – (1) Bu Usul ve Esasların
amacı; 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici
16 ncımaddesi uyarınca Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve
esasları düzenlemektir. İşbu Usul ve Esaslar, Yapı Kayıt Belgesi müracaatına,
Yapı Kayıt Belgesi bedelinin hesaplanması ve ödenmesine, Yapı Kayıt Belgesi
verilen Hazineye ait taşınmazların satışına, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmeyecek
yapılar ile bu belgenin düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunanlar
hakkında yapılacak işlemlere ilişkin hususları kapsar.


Dayanak


MADDE 2 – (1) Bu Usul ve Esaslar, 3194
sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesine dayanılarak
hazırlanmıştır.


Tanımlar


MADDE 3 – (1) Bu Usul ve Esaslarda geçen;


a) Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığını,


b) Kurum ve kuruluş: Yapı Kayıt Belgesi vermek üzere
Bakanlık tarafından yetkilendirilen kurum ve kuruluşları,


c) Müdürlük: Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerini,


ç) Yapı Kayıt Sistemi: Bakanlıkça 3194 sayılı Kanunun
geçici 16 ncı maddesi kapsamında imar mevzuatına aykırı yapıların
kaydedilmesi için oluşturulan elektronik yazılım sistemini,


ifade eder.


Yapı kayıt belgesi müracaatı


MADDE 4 – (1) Yapı Kayıt
Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir.
Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar
yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi
gerekir. Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu
yetkilidir.


(2) Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden
herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt
Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta
bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta
bulunulabilir.


(3) Müracaatın e-Devlet üzerinden yapılması
durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı
Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından
oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet
üzerinden alınır.


(4) Müracaat kurum ve kuruluşlara yapılmış ise, Yapı
Kayıt Belgesi formu müracaat sahibinin beyanına göre eksiksiz olarak
doldurulur, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılması sağlanır, Yapı Kayıt
Belgesi formu sistem üzerinden onaylanmak üzere Müdürlüğe gönderilir ve formun
Müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneği talepte bulunan yapı sahibine
verilir.


(5) (Değişik:RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt
Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının
tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine
aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler
için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün
bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.


Yapı kayıt belgesi bedeli ve ödenmesi


MADDE 5 – (1) Yapı Kayıt Belgesi bedeli,
yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak
Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık
maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda
yüzde beş oranındadır. Yapı Kayıt Belgesi bedeli belirlenirken;


a) (Değişik:RG-20/9/2018-30541) Yapının
bulunduğu arsanın emlak vergi değeri, ilgili belediyesinden temin edilen arsa
ve arazi asgari metrekare birim değerleri esas alınmak suretiyle hesaplanır.
Arsa emlak vergi değeri hesaplanırken;


1) Hazineye ve belediyelere ait taşınmazlar üzerinde
inşa edilmiş yapılar için yapının oturum alanına karşılık gelen arsa payı üzerinden,


2) Parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması
durumunda, sadece Yapı Kayıt Belgesi müracaatında bulunulan yapıya isabet eden
arsa payı üzerinden,


3) Hisseli taşınmazlarda, yapı malikine ait hisse
oranı üzerinden,


hesaplama yapılır.


b) Yapının yaklaşık maliyet bedeli belirlenirken
birim maliyet bedeli;


1) Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL/ m2


2) 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için
600 TL/m2


3) 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi
yapıları için 1000 TL/m2


4) 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/m2


5) Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi,
hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL/m2


6) (Değişik:RG-20/9/2018-30541) Enerji üretim
tesisleri için 2.000.000 TL/MW,


7) (Ek:RG-20/9/2018-30541) İskele, liman,
tersane için 1500 TL/m2,


8) (Ek:RG-20/9/2018-30541) İstinat duvarı,
dolgu alanı, havuz, spor sahaları ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapılar
için 150 TL/m2,


esas alınmak suretiyle hesap yapılır. (Ek
cümle:RG-20/9/2018-30541) Binanın katları hesap edilirken bodrum katlar da
hesaba katılır.


c) Yapı Kayıt Belgesi bedeli; yapının bulunduğu
arsanın emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak
hesaplanacak yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, yapının konut
veya ticaret olarak tek kullanımlı veya karma kullanımlı olup olmadığı da
gözetilerek ve karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari olarak kullanılan
alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınarak konutlarda yüzde
üç, ticari kullanımlarda yüzde beş katsayısı ile çarpılması suretiyle belirlenir. 


ç) (Ek:RG-20/9/2018-30541) İbadethaneler ile
merkezi yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin ticari maksatla kullanılmayan
yapıları için belge bedeli alınmaz.


(2) Yapı malikleri;


a) Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan
yapılardaki aykırılıklarda, birinci fıkranın (c) bendi uyarınca yapının tamamı
için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeline, kendi bağımsız bölümünün kullanım
durumuna göre eşit olarak katılmak zorundadır. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma
izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamı
ödenmeden Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmez. (Danıştay Altıncı Dairesinin 01/03/2023
tarihli ve E.:2023/663; K.:2023/2150 sayılı kararı ile iptal cümle; Danıştay
İDDK’nın 24/01/2024 tarihli E.:2023/1494, K.:2024/81 sayılı Onama kararı ile
mezkûr karar kesinleşmiştir.)


b) (Değişik cümle:RG-20/9/2018-30541) Yapı
kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılıktan dolayı meydana
gelen alan da dâhil olmak üzere, kendi bağımsız bölümünün alanının, bağımsız
bölümü ile aynı kullanıma sahip bölümlerin alanının toplamına oranının birinci
fıkranın (c) bendi uyarınca kendi bağımsız bölümü ile aynı kullanıma sahip
bölümler için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeli ile çarpılması suretiyle
hesap edilen bedeli ödemek zorundadır. Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki
aykırılıklarda, aykırılık hangi bağımsız bölüm/bölümler ile ilgili ise o
bölüm/bağımsız bölümlerin yapı maliklerinin, kendi bağımsız bölümleri için
ödenmesi gereken bedeli ödemeleri durumunda aykırılığı olan bağımsız bölüm
belirtilerek Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir. Bağımsız bölümünde aykırılık
olmasına rağmen kendi bağımsız bölümüne düşen bedeli ödemeyen ve aykırılığı
olan bağımsız bölümünü gösteren Yapı Kayıt Belgesi almayanlar aynı binada başka
bir bağımsız bölüm için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesinden faydalanmaz.


c) (Ek:RG-20/9/2018-30541) Yapı kullanma
iznine göre tek bağımsız bölüm olarak kullanılan; alışveriş kompleksi, hastane,
otel, fabrika, imalathane ve benzeri yapılardaki aykırılıklarda, yapı yaklaşık
maliyet bedeli aykırılıktan dolayı meydana gelen alan üzerinden hesap edilir.
Yapılan aykırılık neticesinde herhangi bir alan kazanılmamış ise veya kazanılan
alan 1000 m2 ve/veya bu miktarın altında ise yapı yaklaşık maliyet
bedeli 1000 m2’den hesap edilir.


(3) Yapı Kayıt Belgesi bedeli, genel bütçenin (B)
işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere, (Değişik
ibare:RG-20/9/2018-30541) Hazine ve Maliye Bakanlığının merkez
muhasebe birimi hesabına yatırılır.


Yapı kayıt belgesinin kullanım yerleri


MADDE 6 – (1) Yapı Kayıt Belgesi verilen
yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan
sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine
vermek zorundadır.


(2) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılara, talep
halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak
geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.


(3) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194
sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para
cezaları iptal edilir.


(4) Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı
alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan
yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı
değişiklikleri de dahilolmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat
mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için;


a) Yapı Kayıt Belgesi,


b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç
taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız
bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa
payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla
giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de
gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya
bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu
Müdürlüğüne ibraz edilen proje,


c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk
gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,


ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok
yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat
mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim
plânı,


d) (Değişik:RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt
Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren ve tescil sayfasını da
içeren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları
(LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı,


(Değişik cümleler:RG-20/9/2018-30541) ile
birlikte kadastro müdürlüğüne müracaatta bulunulur. Bu fıkranın (b) bendinde
belirtilen projeyi hazırlayan mimar ile (d) bendinde belirtilen zemin tespit
tutanağını hazırlayan mühendisler bu belgelerin içeriklerinin doğruluğundan
yapı malikleri ile birlikte hukuken sorumludur. Bu sorumluluk gereğince
kadastro müdürlüğü tarafından resen zemin tespit tutanağının sadece büro
kontrolleri yapılmakla yetinilerek tescil için ilgili tapu müdürlüğüne
gönderilir ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir
bedelin genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Hazine ve
Maliye Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasından sonra
ilgili tapu müdürlüğünce ilgili vergi dairesi müdürlüğüne ibraz edilmek üzere,
Yapı Kayıt Belgesine konu yapıya (Mahalle/Sokak/Bina No-Ada/Parsel/Pafta No) ve
söz konusu yapıdaki bağımsız bölümler veya sair tesisler ile maliklerine ait
bilgileri içeren bir yazı düzenlenerek başvuru sahibine verilir ve ilgili vergi
dairesince söz konusu yapıya ilişkin olarak cins değişikliği harcının tahsil
edilmesi üzerine tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılır.


(5) Kat mülkiyetine geçilmiş
olması 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Ek 1 inci maddesinin uygulanmasına
engel teşkil etmez.


(6) İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi
itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı
ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik
inşaat işleri tamamlanabilir.


(7) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın
yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.


(8) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma
ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir.


Hazineye ve belediyeye ait taşınmazlar üzerindeki
yapılar


MADDE 7 – (1) Yapı Kayıt Belgesi alınan
yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu
taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre
değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir. Tahsis işleminden
sonra, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin
talepleri üzerine bu taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan
satılır. Rayiç bedel Bakanlıkça tespit edilir veya ettirilir. Bu suretle
yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla
kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanunî faiz
oranının yarısı uygulanır.


(2) Taşınmazın yüzölçümü büyük olmakla birlikte
üzerindeki yapının küçük bir alanı kaplaması halinde yapının bulunduğu alan
ifraz edilerek, ifrazın mümkün olmaması durumunda taşınmaz hisseli olarak
satışa konu edilir.


(3) Birinci fıkra uyarınca yapılan satışlardan elde
edilen gelirler genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere, (Değişik
ibare:RG-20/9/2018-30541) Hazine ve Maliye Bakanlığının merkez
muhasebe birimi hesabına yatırılır. Bu gelirler
hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz
Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik
Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.


(4) Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar
üzerine inşa edilmiş olan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Böyle bir
durumda, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi
haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla
taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan bunlara satılır.


Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar


MADDE 8 – (1) Yapı Kayıt Belgesi;


a) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı
Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi
içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen
Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen
alanda,


b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı
Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan
kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,


c) 19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı
Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun
2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi
Alanda,


ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu
taşınmazlar üzerinde,


d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı
alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek
üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde,


bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi
düzenlenemez.


(2) (Değişik:RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt
Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit
edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış
olduğu haklar geri alınır, (Danıştay Altıncı Dairesinin 5/3/2024 tarihli ve
E.:2021/10380 K.:2024/1538 sayılı kararı ile iptal ibare: Yapı Kayıt
Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez) ve belge
düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında
26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca
suç duyurusunda bulunulur.


Yapı kayıt belgesinin geçerlilik süresi


MADDE 9 – (1) Yapı Kayıt Belgesi, yapının
yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı
Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar
mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve
sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin
sorumluluğundadır.


Denetim


MADDE 10 – (1) Yapı Kayıt Belgesi
verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir.


(2) (Değişik:RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt
Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara
yapılan müracaatta yalan beyanda bulunulması durumunda;


a) Yapı Kayıt Belgesi bedeli eksik olarak ödenmiş ise
müracaat sahibince e-Devlet üzerinden gerekli düzeltme işlemi yapılması ve
eksik olan meblağın ödenmesi sağlanarak, duruma uygun yeni Yapı Kayıt Belgesi
düzenlenir. Eksik olan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan
Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez
ve yalan beyanda bulunan hakkında 5237 sayılı Kanunun 206 ncı maddesi uyarınca
suç duyurusunda bulunulur.


b) Yapı Kayıt Belgesi bedeli fazla ödenmiş ise, fazla
ödenen kısmın iadesi için Müdürlüğe başvurulur. Müdürlükçe yapı mahallinde
inceleme yapılarak Bakanlık resmi internet sitesinden yayımlanan düzeltme formu
iki nüsha olarak doldurulmak suretiyle müracaat sahibine iade edilecek tutar
belirlenir. Düzeltme formunun bir nüshası müracaat sahibinin talep dilekçesi
ile birlikte resmi yazı ekinde iade işlemi yapılmak üzere il defterdarlık
muhasebe müdürlüğüne gönderilir. İade işleminden sonra yeni Yapı Kayıt Belgesi
düzenlenmez. Düzeltme formunun onaylı ikinci nüshası, fazla ödenen bedele göre
verilen Yapı Kayıt Belgesinin ayrılmaz parçası kabul edilir ve Yapı Kayıt
Belgesi bu form ile birlikte hüküm ifade eder.


(3) (Mülga:RG-20/9/2018-30541)


Yapı Kayıt belgelerinde güncelleme yapılması


GEÇİCİ MADDE 1 – (Ek:RG-8/5/2020-31121)(1)


(1) Alınan Yapı Kayıt Belgelerinde 1/1/2020
tarihinden itibaren yapılacak güncellemelerde ilave yapı kayıt belgesi bedeli
ödenmesinin gerekmesi durumunda, ödenmesi gereken ilave bedel, eksik yatırılan
meblağın yapı kayıt belgesi bedelinin ilk yatırıldığı tarihten 31/12/2019
tarihine kadar her ay için % 2 oranında artırılması ve 1/1/2020 tarihinden
itibaren ise yasal faiz işletilmesi suretiyle hesaplanır.


Yürürlük


MADDE 11 – (1) Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı (Ek ibare:RG-20/9/2018-30541) ile Hazine ve Maliye
Bakanlığınca müştereken hazırlanan ve Sayıştay görüşü alınan işbu Usul ve
Esaslar yayımı tarihinde yürürlüğe girer.


Yürütme


MADDE 12 – (1) Bu Usul ve Esasları Çevre
ve Şehircilik Bakanı ile (Ek ibare:RG-20/9/2018-30541) Hazine ve
Maliye Bakanı yürütür.


_____________


(1) Bu değişiklik
1/1/2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe
girer.


 







 



Tebliğin Yayımlandığı Resmî Gazete’nin






Tarihi



Sayısı






6/6/2018



30443






Tebliğde Değişiklik Yapan Tebliğlerin Yayımlandığı
Resmî Gazetelerin






Tarihi



Sayısı






1.     
 



20/9/2018



30541






2.     
 



8/5/2020



31121






3.