Toplu Konut İdaresi Kaynaklarının Kullanım Şekline İlişkin Yönetmelik

Bu Yönetmelik, Toplu Konut İdaresi Başkanlığına verilen görevlerin yerine getirilmesini sağlamak amacıyla hazırlanmış olup Toplu Konut İdaresi kaynaklarının kullanımına ilişkin usul ve esasları kapsar.

Bu Yönetmelik, 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun değişik 2 nci ve 9/4/1990 tarihli ve 412 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile eklenen Ek 1 inci maddesi hükümlerine dayanılarak hazırlanmıştır.

Bu Yönetmelikte geçen; Kanun: 2985 sayılı Toplu Konut Kanununu, İdare: Toplu Konut İdaresi Başkanlığını, Brüt İnşaat Alanı: Bir ailenin oturmasına mahsus bağımsız bir ev veya apartman dairesinin dış duvarları dahil olmak üzere, bu duvarlar arasında kalan toplam alanını (Bu alana müşterek duvarların yarısı, balkonların yarısı, ünite içinde kalan bacalar ve aydınlıklar dahil değildir), Altyapı: Yol ve ulaşım amaçlı yapılar, su, elektrik ve kanalizasyon başta olmak üzere iletişim, doğalgaz, merkezi ısıtma ve benzeri tesisler ile bunların gerektirdiği inşaat, teçhizat ve yapıların bütününü, Sosyal Donatı: Toplu konut alanı içinde yaşayan nüfusun sosyal hayatının devamını sağlamak için gerekli olan; okul, sağlık ve spor tesisleri, kütüphane, kreş, sinema, tiyatro, konferans salonu, karakol, postane, ibadethane, ticaret ve hizmet tesisleri ve benzeri sosyal tesisler ile çocuk parkları, rekreasyon alanları, kent mobilyaları, meydan düzenlemeleri ve benzeri çevre düzenlemesi işlerinin bütününü, Banka: Türkiye’de faaliyette bulunan bankaları, Aracı Banka: İdare kaynaklarından açılan kredilere aracılık eden bankaları, Alacak Portföyü: Mali piyasalarda faaliyet gösteren Bankalarca ipoteğe dayalı olarak kullandırılan konut kredilerinden İdarece devralınan kısmını, Menkul Kıymet: İdarenin devraldığı ipotekli konut kredilerine dayalı olarak ihraç edilecek kıymetli evrakı, Fiyat: İdare tarafından devralınacak ipoteğe dayalı konut kredileri karşılığında Bankalara ödenecek bedeli, Sigorta: Yangın, yıldırım, infilak, yangın sorumluluk, dahili su, fırtına, hava taşıtları çarpması, duman, yer kayması, enkaz kaldırma masrafları, sel, seylap, grev, lokavt, halk hareketleri, kötü niyetli hareketler, terör, deprem rizikolarını kapsayan sigortayı, ifade eder.

İdare kaynakları; a) Ferdi ve toplu konut kredisi verilmesi, b) Konut kredilerine faiz farkı sübvansiyonu, c) Bankaların kendi kaynaklarından açacakları ipotekli konut kredilerinin İdarece devralınması, d) Toplu konut için arazi veya arsa temini ve bu hizmetin gerektirdiği her türlü harcamalar, e) Konutla ilgili plan, proje, standart ve teknolojilerin, yapı ve tesisat gereçlerinin araştırılıp geliştirilmesi, enerji tasarrufu sağlayıcı ve çevre kirlenmesini azaltıcı araştırmalar ve bu hizmetlerin gerektirdiği her türlü harcamalar, f) Toplu konutlar için gerekli altyapı ve sosyal donatı, g) İdarenin kendi mülkiyetindeki arsalar üzerinde yapacağı veya yaptıracağı konut, altyapı ve sosyal donatı uygulamaları, h) Kaynak temini amacıyla çıkarılacak tahvil ve her türlü menkul kıymet giderleri, i) Turizm altyapıları, j) Konut sektörü sanayiini teşvik etmek için yatırım ve işletme kredisi verilmesi, k) İş ve istihdam yaratmak üzere esnaf ve sanatkarlara ait işyerleri ve küçük sanayi teşebbüslerinin kredi yoluyla desteklenmesi, l) Afet mahallerinde konut yapımının teşvik ve desteklenmesi, m) Geleneksel Türk mimarisini yaşatmak amacıyla hazırlanan projelerin finansmanı, n) Gecekondu bölgelerinin ıslahı ve iyileştirilmesi amacıyla finansman sağlanması, o) Köy konutlarının finansmanı ve kredilendirilmesi, p) Şehit ailelerine, maluller ile dul ve yetimlerine faizsiz konut kredisi açılması, r) İdarenin personel, malzeme, dışarıdan sağlanan fayda ve hizmet giderleri, diğer çeşitli giderleri, s) Kanunun uygulanmasından doğan ve İdarece ödenmesi gereken her türlü vergi, resim, harç ve komisyonlar, ş) Kanunla ve diğer mevzuatla verilen görevlerin gerektirdiği her türlü harcamalar, için kullanılır.

Her mali yıl başından önce, 4 üncü maddede öngörülen kullanım yerleri için yapılacak harcamalar, İdare tarafından yıllık harcama programı ile belirlenir. Yıllık harcama programı çerçevesinde, bu harcamaları yapmaya İdare Başkanı yetkilidir. Başkan, bu yetkiyi yardımcılarına devredebilir.

Toplu konut yapımcıları (kooperatifler, kooperatif birlikleri, sosyal yardımlaşma kurumları, yapımcılar ve belediyeler) tarafından üretilen konut projeleri için kredi açılabilir.

Belediye mülkiyetindeki toplu konut alanlarında belediye ve İdare işbirliği ile geliştirilen toplu konut projeleri için kredi açılabilir.

4/7/1934 tarihli ve 2559 sayılı Polis Vazife ve Selahiyet Kanununun Ek 9 uncu maddesi, 2985 Sayılı Toplu Konut Kanununun 10/5/1990 tarihli ve 3645 Sayılı Kanun ile eklenen Ek 1inci maddesi ile 12/4/1991 tarihli ve 3713 Sayılı Terörle Mücadele Kanununun 21 inci maddesi ve Geçici 8 inci maddesi kapsamına giren şehitlerin veya hayatını kaybedenlerin aileleri ile malul olanlar yahut bunların ailelerine faizsiz konut kredisi açılabilir.

Konut edinmek isteyen ve tasarruflarını bu amaçla zaman içinde biriktiren kişilere, kendi tasarruflarına ilave olarak konut kredisi açılabilir.

Konut inşaatlarında kullanılan malzeme, yapı elemanı ve araç üreten ve üretecek olan yatırımcılardan, ilgili kuruluşlardan teşvik belgesi almış olanlara İdarenin uygun görmesi koşuluyla kredi verilebilir. İdare yıllık harcama programına göre ayırabileceği kredi miktarını, şartlarını ve geri ödeme esaslarını belirler. Bu krediler İdare ve Aracı Banka arasında yapılacak protokol ve sözleşme hükümlerine uygun olarak açılır ve kullandırılır.

Toplu konut kredisi veya ferdi kredinin Aracı Banka kaynaklarından verilmesi halinde, Aracı Banka kredi faiz oranlarıyla toplu konut kredisi veya ferdi kredi faiz oranları arasındaki fark, faiz farkı sübvansiyonu olarak Aracı Bankaya ödenebilir.

Turizm Bakanlığının belirlediği öncelikli turizm alanlarının, turizm merkezlerinin ve turizm faaliyetlerinin yoğun olduğu yerleşim merkezlerinin altyapılarına, kalkınma planına ilişkin yıllık programda yer alması koşuluyla, İdarenin yıllık harcama programının öngördüğü ölçüde, Kültür Bakanlığının görüşü alınarak, Turizm Bakanlığıyla İdare arasında yapılacak protokol hükümlerine uygun olarak finansman sağlanabilir. Turizm Bakanlığı bu finansmanın amacına uygun olarak kullandırılmasından sorumludur.

Afet bölgelerinde konut yapımının teşviki ve desteklenmesi amacıyla, bu Yönetmeliğin 6 ncı ve 7 nci maddelerindeki hükümlere göre öncelikle kredi açılabilir. Ancak, afet bölgelerinde hızlı yapım teknolojileri kullanılarak üretilecek konut projelerine, İdarenin uygun göreceği usul ve esaslara göre finansman sağlanabilir. Ayrıca, Bakanlar Kurulunca İdarenin görevlendirilmesi ve yeterli finansman sağlanması halinde afet bölgelerinde üretilecek konut projelerine bu Yönetmeliğin 6 ncı ve 7 nci maddelerindeki hükümlere bağlı kalınmaksızın finansman desteği sağlanabilir. Küçük sanayi sitelerinin finansmanı

Esnaf ve sanatkarların kurduğu kooperatiflerce yapılmakta olan işyerleriyle bunların altyapılarına, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ve İdarenin uygun görmesi koşuluyla kredi sağlanabilir. İdare, yıllık harcama programına göre ayırabileceği kredi miktarını, şartlarını ve geri ödeme esaslarını belirler. Bu krediler İdare, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ve Aracı Banka arasında yapılacak protokol ve sözleşme hükümlerine uygun olarak açılır ve kullandırılır.

İlgili mevzuata göre köy yerleşme planını yaptırmış köylerdeki konutlar için bu Yönetmeliğin 6 ncı maddesindeki hükümlere göre kredi açılabilir. Ayrıca, İdarece belirlenen miktar ve esaslar çerçevesinde; a) Köy veya köy bağlısı kom, oba, mezra gibi yerleşmelerin bir köy oluşturacak biçimde yeni bir yerleşme yerinde veya mevcut bir yerleşmenin gelişme alanı içerisinde toplulaştırılması için, b) Yerleri kamulaştırılan köy veya köy bağlısı yerleşmelerin yeniden iskanı için, c) Mevcut köylerin iyileştirilmesi için, ilgili kuruluşlarca ve İdarece hazırlanan veya hazırlatılan ve İdarece uygun görülen konut, altyapı ve sosyal donatıları kapsayan projelere finansman sağlanabilir. Bu finansmanın kullanım esasları İdarece belirlenir.

Geleneksel Türk mimarisini yaşatmak amacıyla hazırlanan konut, altyapı ve sosyal donatıları kapsayan yeni projelere İdarece uygun görülen usul ve esaslara göre finansman sağlanabilir.

Gecekondu bölgelerinin ıslahı ve iyileştirilmesi amacıyla hazırlanan ve İdarece uygun görülen projelere finansman sağlanabilir. Bu finansmanın kullanım esasları İdarece belirlenir.

Bankaca kullandırılan ipotekli konut kredileri İdarece devralınabilir ve bu kredilere dayalı olarak menkul kıymet ihraç edilebilir.

İdare, Alacak Portföyünü oluşturmak için, aşağıdaki şartları sağlayan ipotekli konut kredilerini Bankadan devralabilir. a) Devralınacak kredi miktarı, Sermaye Piyasası Kurulunca onaylanmış gayrimenkul ekspertiz şirketleri tarafından belirlenmiş olan konut ekspertiz değerinin % 75’ini geçmemelidir. b) Devralınacak kredi kullanıcısının aylık kredi geri ödemelerinin aylık net hanehalkı gelirine oranı en fazla % 50 olmalıdır. c) Kredinin devralındığı tarih itibariyle vade bitimine en az 3 yıl, en fazla 10 yıl kalmış olmalıdır. d) Devralınacak kredi, ait olduğu konut üzerinde birinci derecede ve birinci sırada ipotek tesisi ile teminat altına alınmış olmalıdır. e) Devralınacak kredi, vadesinden önce kapatılmaya ve ilgili Bankaca belirlenen şartlarda ara ödeme yapılabilmeye uygun olmalıdır. f) Devralınacak krediler sabit veya değişken faizli olarak kullandırılmış olmalıdır. g) Devralınacak krediler Türk Lirası cinsinden kullandırılmış olmalıdır. h) Devralınacak kredilerin geri ödemeleri aylık dönemler halinde olmalı ve bu ödemeler, oluşturulacak kredi portföyüne göre, her ayın 1 inci ve 15 inci gününü izleyen ilk iş günü yapılmalıdır.

İdarenin, Alacak Portföyüne dahil edeceği kredilerin aşağıdaki şartları taşıyan konutlara açılmış olması gerekmektedir. a) Kredi açılacak konutlar, belediye sınırları içerisinde, en fazla 3 yıl içinde iskan ruhsatı alınmış olan ve brüt inşaat alanı 150 m2’yi geçmeyen konutlar olmalıdır. b) Kredi açılacak konutun tapusu, kredinin açıldığı tarihten en fazla 1 ay önce alınmış olmalıdır. c) Kredi açılan konutlar Sigorta ettirilmelidir.

Bankaca, bu Yönetmeliğin 20 nci maddesindeki şartları sağlayan konutlar için, bu Yönetmeliğin 19 uncu maddesindeki hükümlere göre açılan krediler İdarece ilan edilen dönemlerde devralınır. İdare, ipotekli konut kredilerini devralacağı Bankaya ilişkin değerlendirme kriterlerini, devralacağı toplam kredi miktarını ve devralacağı kredilerin konut başına asgari ve azami tutarlarını, devralma dönemlerinde belirler ve ilan eder. Devralınacak krediler, Banka tarafından konut alıcılarına kullandırıldıkları tarihlerdeki cari kredi faiz oranlarından bağımsız olarak, devralma tarihlerinde geçerli piyasa faiz oranları dikkate alınarak İdarece belirlenecek Fiyatlardan devralınır. İdare, devralacağı kredilerin Fiyatlandırılması konusunda, bu konuda uzmanlaşmış resmi veya özel kuruluşlardan hizmet satın alabilir. Devralınacak kredilerin aylık geri ödemeleri Banka tarafından tahsil edilir. Geri ödemelerde meydana gelecek aksamalara karşı Banka, İdareye geri ödeme garantisi verir. İdare, devralacağı kredilerin geri dönüşlerinin takibi ve garantörlüğü karşılığında, Bankaya ayrıca bir komisyon ücreti ödeyebilir. Alacağın elde tutulma süresi ve devralma ile ilgili diğer şartlar, İdare ve Banka arasında imzalanacak Protokol ile belirlenir.

İdare tarafından devralınan kredilerin, bu Yönetmeliğin 19 uncu ve 20 nci maddelerinde sayılan şartları sağlamadığının tesbiti halinde, söz konusu kredinin faizli borç bakiyesi, İdare tarafından bu durumun Bankaya bildirildiği tarihi izleyen 30 gün içinde Banka tarafından İdareye ödenir.

İdare, devraldığı ipotekli konut kredilerinden oluşan Alacak Portföyü karşılığında, İdare tarafından belirlenen koşullarda menkul kıymet ihraç eder. İdare ihtiyaç duyması halinde, ihraç edeceği menkul kıymetlerle ilgili olarak bu konuda uzmanlaşmış resmi veya özel kuruluşlardan hizmet satın alabilir.

İdare, Konut Yüksek Kurulunca tesbit edilen alanlarda, düzenli ve kontrollü yerleşmeyi sağlamak üzere, doğal ve çevresel değerler korunarak sürdürülebilir bir kentsel gelişmenin gerçekleştirilmesi ve arsa arzının artırılması için konut yapımına uygun altyapılı arsa üretebilir. Belirlenen öncelikli yerleşmelerde arsa üretilecek arazilerin tespiti, bu arazilerin ön yapılabilirlik raporlarının hazırlanması, arazi veya arsanın elde edilmesi ve altyapılı arsa olarak geliştirilmesi amacıyla haritacılık ve planlama işleri, genel teknik altyapı projelerinin hazırlanması, kentsel tasarım projelerinin hazırlanması, genel altyapının inşa ettirilmesi ve benzeri hizmetlerin gerçekleştirilmesi ile ilgili her türlü harcamayı yapabilir. Altyapılı arsalarının üretimi, bu arsaların tahsisi, satışı ve benzeri tasarruflarla ilgili uygulamaların usul ve esasları İdarece belirlenir.

Toplu konut alanları, belediyelerle işbirliği yapılmak suretiyle valiliklerce belirlenir. Bu alanlar büyük şehir belediyelerinin sınırları içerisinde en az bin (1000) konutun, diğer belediye sınırları içerisinde ise en az dörtyüz (400) konutun sığacağı büyüklükte ve yerleşme yerinin nazım imar planı sınırları içinde olması zorunludur. Toplu konut alanlarının belirlenmesinde; a) Yerleşme yerinde mevcut bir konut ihtiyacının olup olmadığı, b) Büyük yatırım projeleri sebebiyle ortaya çıkacak konut ihtiyacı olup olmadığı, c) Kentsel gelişmeyi engelleyici, toplu konut yapımını zorlaştırıcı, altyapı ve üstyapı maliyetlerini artırıcı faktörlerin bulunup bulunmadığı, d) Verimli tarım arazisi olup olmadığı, e) Çevre kirlenmesi sorunu olup olmadığı veya yaratıp yaratmayacağı, f) Altyapısının olup olmadığı, yoksa konut inşaatlarının tamamlanması aşamasına kadar gerçekleşmesini sağlayacak önlemlerin alınıp alınmadığı, g) İmar planında gerekli sosyal tesislerin yer alıp almadığı, yoksa; konut inşaatlarının tamamlanması aşamasına kadar gerçekleşmesini sağlayacak önlemlerin alınıp alınmadığı, konularının araştırılması ve yapılabilirlik raporuna bağlanması zorunludur. Bu yapılabilirlik raporu, Valiliğin onayına sunulur. Valiliğin onayı, yapılabilirlik raporu ve parsel numaralarını içeren alan sınırlarını gösterir kroki ile birlikte İdare’ye gönderilir.

Toplu konut alanlarından kadastro görmemiş olanların kadastrosu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce öncelikle yaptırılır.

İdare tarafından sınırları belirlenen alanlar, konut yapılmak amacıyla ve bedeli İdare’den karşılanmak suretiyle İdare’ce satın alınabilir, devralınabilir, trampa yapılabilir veya gerektiğinde İdare ile Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü arasında yapılacak protokol hükümlerine uygun olarak Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü tarafından kamulaştırılabilir. (1) İdare mülkiyetindeki alanlar gerektiğinde, olduğu gibi veya planlanarak, altyapı tesisleri kısmen veya tamamen ikmal edilerek veya ettirilerek ihtiyaç sahiplerine satılabilir, kiralanabilir, trampa edilebilir, irtifak hakkı tesis edilebilir, kamu kurum ve kuruluşları veya özel hukuk tüzel kişileri eliyle pazarlanabilir veya satılabilir. İdare mülkiyetindeki alanların kadastro, jeoteknik etüd, harita, imar planı, altyapıları, sosyal tesisleri ve uygulamanın gerektirdiği arazi çalışmaları bedeli İdare kaynaklarından karşılanmak suretiyle yaptırılabilir. Bu alanlarda gerektiğinde İdarece konut, altyapı ve sosyal donatı yaptırılabilir veya İdare’nin uygun göreceği bir usul ile konut, altyapı ve sosyal donatı yapmak şartıyla satılabilir, tahsis edilebilir, kat karşılığı verilebilir veya finansmanına katılarak ortak uygulama yapılabilir. İdare mülkiyetindeki konut ve sosyal donatıların satışı, tahsisi ve benzeri tasarruflarla ilgili uygulamaların usul ve esasları İdarece belirlenir.(Ek hüküm:11/10/2004 – 2004/8073 K.) Bu kapsamda İdare; amaçları doğrultusunda, satış, tahsis ve benzeri tasarruflarındaki bedellere arsa, altyapı, sosyal donatı ve müşavirlik maliyetlerinin kısmen veya tamamen dahil edilip edilmeyeceğini belirlemeye yetkilidir. İdare, özel hukuk hükümlerine tabi gayrimenkul ve kredi faaliyetleriyle ilgili olarak; rehin, borcun nakli, alacağın ve borcun (28/3/2002 tarihli ve 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun kapsamındaki Hazine alacakları hariç) yeniden yapılandırılması, sulh, kabul, feragat, intifa, trampa, ödünç ve benzeri her türlü özel hukuk işlemlerini yapmaya yetkilidir. (1) Bu fıkrada yer alan" Konut Yüksek Kurulunca tesbit edilerek Konut Müsteşarlığı tarafından“ ibaresi, 11/10/2004 tarihli ve 2004/8073 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının eki Yönetmeliğin 1 inci maddesiyle “İdare tarafından” olarak değiştirilmiş ve metne işlenmiştir.

İdare, bu Yönetmeliğin uygulanmasına ilişkin her türlü düzenlemeyi yapar ve ilan eder.

Bu Yönetmeliğin Geçici 1 inci maddesi 1/1/2002 tarihinde diğer maddeleri yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Bu Yönetmelik hükümlerini Toplu Konut İdaresi Başkanlığının bağlı olduğu Bakan yürütür.