Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (seri No: 86)

EMLAK VERGİSİ KANUNU GENEL TEBLİĞİ


(SERİ NO: 86)


 


Amaç ve kapsam


MADDE 1- (1) Bu Tebliğin amacı, 2025
yılına ait emlak (bina, arsa ve arazi) vergi değerleri ile 2025 yılında
mükellef olacakların emlak vergi değerlerinin hesabında dikkate alınacak asgari
ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin ve değerli konut vergisine
ilişkin olarak 2025 yılında uygulanacak olan 29/7/1970 tarihli ve
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 42 nci maddesinde yer alan tutar
ile 44 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan vergi oranlarına esas mesken
nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırlarının tespiti hususlarında
açıklamalar yapmaktır.


Dayanak


MADDE 2- (1) 27/11/2024 tarihli
ve 32735 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği
(Sıra No: 574) ile 2024 yılı için yeniden değerleme oranı %43,93 (kırk üç
virgül doksan üç) olarak tespit ve ilan edilmiştir.


(2) 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi
Usul Kanununun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrasında, takdir
komisyonlarının dört yılda bir arsalara ve araziye ait asgari ölçüde metrekare
birim değerlerini takdir edecekleri hükme bağlanmıştır. Bu hüküm uyarınca 2021
yılında söz konusu takdirler yapılmıştır.


(3) 1319 sayılı Kanunun 9 uncu maddesinin birinci
fıkrasının (b) bendinde bina, 19 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b)
bendinde de arazi (arsa) vergisi mükellefiyetinin, dört yılda bir yapılan
takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi takip eden bütçe yılından
itibaren başlayacağı hükme bağlanmıştır. Asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare
birim değer takdirleri 2021 yılında yapıldığından, bu hükümler uyarınca bina ve
arazi vergisi mükellefiyeti 2022 yılından itibaren başlamış bulunmaktadır.


(4) 1319 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin ikinci
fıkrasında, vergi değerinin, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan
itibaren her yıl, bir önceki yıla ait vergi değerinin Vergi Usul Kanunu
hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının
yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunacağı; üçüncü fıkrasında, 33 üncü
maddede yer alan vergi değerini tadil eden sebeplerle (8 numaralı fıkra hariç)
mükellefiyet tesisi gereken hallerde, Vergi Usul Kanununun mükerrer 49 uncu
maddesinin (b) fıkrasına göre takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi
metrekare birim değerlerinin, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci
yılın başından başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin Vergi
Usul Kanunu hükümlerine göre aynı yıl için tespit edilmiş bulunan yeniden
değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınacağı;
dördüncü fıkrasında da vergi değerinin hesabında bin liraya kadar olan
kesirlerin dikkate alınmayacağı hükme bağlanmıştır.


(5) 1319 sayılı Kanunun 44 üncü maddesinin dördüncü
fıkrasında, 42 nci maddede yer alan tutar ile 44 üncü maddenin ikinci
fıkrasında yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz
değerlerinin alt ve üst sınırlarının her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak
Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı
nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınacağı, bu şekilde hesaplanan tutarların
1.000 Türk lirasına kadar olan kesirlerinin dikkate alınmayacağı hükme
bağlanmıştır.


2024 yılı ve önceki yıllarda mükellef olanların
2025 yılına ait emlak vergi değerlerinin hesabı


MADDE 3- (1) Bu mükelleflerin bina, arsa
ve arazilerinin 2025 yılı vergi değerleri, 2024 yılı vergi değerlerinin, bu
yıla ait yeniden değerleme oranının yarısı olan (%43,93/2=) %21,965 (yirmi bir
virgül dokuz yüz altmış beş) oranında artırılması suretiyle bulunacak tutarlar
olacaktır.


ÖRNEK 1: Mükellef (A) Ardahan ili, Çıldır Belediyesi
sınırları içinde yer alan meskeni 2021 yılında satın almıştır. 2024 yılı emlak
vergi değeri 700.000,00 TL olan meskenin 2025 yılı emlak vergi değeri aşağıda
belirtildiği şekilde hesaplanacaktır.


 







1



Meskenin 2024
yılına ait emlak vergi değeri



700.000,00 TL






2



2024 yılına
ait yeniden değerleme oranının yarısı (%43,93/2=)



%21,965






3



Meskenin 2025
yılı emlak vergi değeri [1+(1x2)]



853.755,00 TL






4



1.000 liraya
kadar olan kesirler dikkate alınmayacağından verginin tahakkukunda esas
alınacak emlak vergi değeri



853.000,00 TL









 


2025 yılı itibarıyla mükellef olacakların emlak
vergi değerlerinin hesabı


MADDE 4- (1) Mükellefiyeti 2025 yılında
başlayanların, mükellefiyetleri ile ilgili bina, arsa ve arazi vergisi
tarhiyatına esas alınacak vergi değerinin hesabında, takdir komisyonlarınca
2021 yılında takdir edilen ve 2022 yılında uygulanan asgari ölçüde arsa ve
arazi metrekare birim değerleri; 24/11/2022 tarihli ve 32023 sayılı
Resmî Gazete'de yayımlanan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 542) ile
2022 yılına ait belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%122,93/2=)
%61,465 (altmış bir virgül dört yüz altmış beş) nispetinde artırılması
suretiyle bulunacak 2023 yılı değerinin, 25/11/2023 tarihli ve 32380 sayılı
Resmî Gazete'de yayımlanan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 554) ile
2023 yılına ait belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%58,46/2=)
%29,23 (yirmi dokuz virgül yirmi üç) nispetinde artırılması suretiyle bulunacak
2024 yılı değerinin, Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 574) ile 2024 yılına
ait belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%43,93/2=) %21,965
(yirmi bir virgül dokuz yüz altmış beş) nispetinde artırılmak suretiyle dikkate
alınacaktır.


ÖRNEK 2: Mükellef (B) 2024 yılında Antalya ili, Muratpaşa ilçesi
sınırları içinde 900 m2 büyüklüğünde bir arsa satın almış ve bu
arsaya ilişkin emlak vergisi bildirimini ilgili belediyeye vermiştir. Arsanın
bulunduğu cadde için takdir komisyonunca 2022 yılından itibaren uygulanmak
üzere takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 600,00 TL’dir.


2022 yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı
%61,465, 2023 yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı %29,23 ve 2024
yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı ise %21,965 olduğuna göre,
mükellefiyeti 2025 yılında başlayacak bu mükellefin 2024 yılında satın aldığı
arsanın 2025 yılı arazi (arsa) vergisine esas vergi değeri aşağıda belirtildiği
şekilde hesaplanacaktır.


 







1



2022 yılından
itibaren uygulanmak üzere takdir komisyonunca 2021 yılında takdir edilen
asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri



600,00 TL






2



2023 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim
değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%122,93/2=)



%61,465






3



2023 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare
birim değeri [1+(1x2)]



968,79 TL






4



2024 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim
değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%58,46/2=)



%29,23






5



2024 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare
birim değeri [3+(3x4)]



1.251,97 TL






6



2025 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim
değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%43,93/2=)



%21,965






7



2025 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare
birim değeri [5+(5x6)]



1.526,97 TL






8



Arsanın yüzölçümü



900 m2






9



Arsanın 2025 yılı vergi değeri (7x8)



1.374.273,00 TL






10



1.000 liraya kadar olan kesirler dikkate alınmayacağından verginin
tahakkukunda esas alınacak emlak vergi değeri



1.374.000,00 TL









 


ÖRNEK 3: Mükellef (C) Karabük ili, Eskipazar
Belediyesi sınırları içinde 600 m2 arsa üzerinde inşa edilen ve
inşaatı 2017 yılında sona ermiş olan bir işyerini 2024 yılında satın almıştır.
Betonarme karkas, 1 inci sınıf olan inşaatın dıştan dışa yüzölçümü 300 m2’dir.
Bu işyeri için 2025 yılına ait uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet
bedeli 7.550,48 TL’dir. Arsanın bulunduğu cadde için 2022 yılında uygulanan
asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 128,00 TL’dir.


2023 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare
birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı %61,465, 2024 yılına ait
asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak
artış oranı %29,23 ve 2025 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim
değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı ise %21,965 olarak tespit
edildiğine göre, mükellefiyeti 2025 yılında başlayan bu mükellefin işyerinin
2025 yılı vergi değerinin tespitinde emlak (bina) vergi değeri aşağıdaki
şekilde hesaplanacaktır. (Vergi değerinin hesabında asansör, klima veya
kalorifer payı ilavesi ile aşınma payı indirimi ihmal edilmiştir.)


 







1



İnşaatın türü ve sınıfına göre 2025
yılına ait uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli



7.550,48 TL






2



Binanın dıştan dışa yüzölçümü



300 m2






3



Binanın maliyet bedeli (1x2)



2.265.144,00 TL






4



2022 yılından itibaren uygulanmak
üzere takdir komisyonunca 2021 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa
metrekare birim değeri



128,00 TL






5



2023 yılına ait asgari ölçüde arsa ve
arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%122,93/2=)



%61,465






6



2023 yılı emlak vergi değerine esas
asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [4+(4x5)]



206,68 TL






7



2024 yılına ait asgari ölçüde arsa ve
arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%58,46/2=)



%29,23






8



2024 yılı emlak vergi değerine esas
asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [6+(6x7)]



267,09 TL






9



2025 yılına ait asgari ölçüde arsa ve
arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%43,93/2=)



%21,965






10



2025 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde
arsa metrekare birim değeri [8+(8x9)]



325,76 TL






11



Arsanın yüzölçümü



600 m2






12



Arsanın vergi değeri (10x11)



195.456,00 TL






13



Binanın 2025 yılı vergi değeri (3+12)



2.460.600,00 TL






14



1.000 liraya kadar olan kesirler
dikkate alınmayacağından verginin tahakkukunda esas alınacak emlak vergi
değeri



2.460.000,00 TL









 


1319 sayılı Kanunun 42 nci maddesinde
yer alan tutarın tespiti


MADDE 5- (1) 2025 yılında uygulanacak
olan, 1319 sayılı Kanunun 42 nci maddesinde yer alan tutar, 2024
yılına ait tutarın 2024 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı
olan (%43,93/2=) %21,965 (yirmi bir virgül dokuz yüz altmış beş) oranında
arttırılması suretiyle 15.709.000 Türk lirası olarak tespit edilmiştir.


1319 sayılı Kanunun 44 üncü maddesinde yer alan
vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst
sınırlarının tespiti


MADDE 6- (1) 2025 yılında uygulanacak
olan, 1319 sayılı Kanunun 44 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan vergi
oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları,
2024 yılına ait değerlerin 2024 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranının
yarısı olan (%43,93/2=) %21,965 (yirmi bir virgül dokuz yüz altmış beş)
oranında arttırılması suretiyle;


15.709.000
TL ile 23.564.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil)


15.709.000 TL’yi aşan kısmı
için                                                                   (Binde
3)


31.421.000 TL’ye kadar olanlar
(bu tutar dahil) 23.564.000 TL’si için


23.565 TL, fazlası
için                                                                                    (Binde
6)


31.421.000 TL’den fazla olanlar
31.421.000 TL’si için 70.707 TL,


fazlası için                                                                                                    (Binde
10)


olarak tespit
edilmiştir.


Yürürlük


MADDE 7- (1) Bu Tebliğ 1/1/2025 tarihinde
yürürlüğe girer.


Yürütme


MADDE 8- (1) Bu Tebliğ hükümlerini Hazine
ve Maliye Bakanı yürütür.