Yargıtay14. Hukuk DairesiBorçlar Hukuku
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/2126 K.2008/4427
**MAHKEMESİ:**Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 14.10.1996 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, davalı-k.davacı tarafından verilen dilekçe ile de elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 24.02.2003 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı-k.davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 23.09.2003 günü duruşma yapıldıktan sonra görülen eksiklik nedeniyle evrak mahalline geri çevrilmişti. Anılan eksikliğin giderilmesinden sonra dosya Dairemize yeniden gönderilmiş olmakla dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, davalının murisi .....'e ait olan 2 ada 900 parsel numaralı taşınmazı 03.04.1965 tarihinde noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, halen kullanımında bulunduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur.
Davalı, murisinin 1937 yılında Kanada'ya göç ettiğini, satış vaadi sözleşmesinin dayanağı olan vekaletnamenin sahte olduğunu, istemin zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini savunmuş, karşı davası ile de, elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.
Mahkemece, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine, karşı davanın kısmen kabulüne dair verilen karar tarafların temyizi üzerine Dairemizin 28.02.2002 tarih 2002/503 Esas, 2002/1357 Karar sayılı ilamı ile; dava konusu taşınmazın davacının zilyetliğinde bulunması sebebiyle zamanaşımı iddiasının Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi uyarınca dinlenme olanağının bulunmadığı gerekçesi ile bozulmuştur. Mahkemece anılan bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda; tescil isteğinin kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiş olup, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, karşı dava ise mülkiyet hakkına dayanılarak açılan elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptal ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. (Hemen belirtilmelidir ki tescil isteğinin kabulü için, dayanılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yasal koşullara uygun olarak yapılmış olmalı ve sözleşmesinin ifasına engel bir durum sözkonusu olmamalıdır.)
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması; tapu siciline yapılan tescilin haklı ve geçerli bir sebebe dayanmasını gerektirir. Geçerlilik, sözkonusu işlemin gerekli kıldığı maddi ve şekli unsurların varlığını ifade eder. Hukuki işlemi yapanın, hukuki işlem ehliyetinin, temsilci ile yapılan işlemlerde de gerekli temsil yetkisinin mevcut olması icap eder.
Bir hukuki işleme dayanan iktisaplarda, bu işlem kendiliğinden ayni hak kazandırmaz, sadece ona gerekli hukuki zemini (hukuki sebebi) hazırlar. Ayni hak, ancak tapu kütüğüne yapılan fiili tescil ile kazanılır veya kaybedilir. Tescil, buna imkan veren bir sebep mevcut bulunsa dahi memur tarafından, kendiliğinden icra edilmez, (TSN m.12) bunun, tescil aleyhine hukuki sonuç doğuracak kişi tarafından tapu memurundan istenilmesi gerekir. Tescil istemi, taşınmaz üzerindeki hukuki durumun değiştirilmesi amacıyla tapu sicil memurundan yazı ile istenilmesinden ibarettir. Belirtilen nedenle, iktisabın tescil ile meydana geldiği hallerde, tescil istemi maddi hukuk yönünden bir tasarruf işlemidir. Tescil istemi malik tarafından yapılabileceği gibi bir vekil aracılığı ile de yapılabilir. Ancak vekilin müvekkil adına, bu işlemi yapabilmesi için Borçlar Kanunu'nun 383/III. maddesi uyarınca özel olarak yetkilendirilmiş olması gereklidir. Yine TSN. m.17 uyarınca, taşınmazların mülkiyetinin nakline veya irtifak, rehin, taşınmaz mükellefiyeti gibi bir ayni hakla takyidine ilişkin tescil talebinin vekil tarafından yapılması için bu konuda özel yetkiyi gösteren bir vekaletnamenin ibrazını gerektirir. Bu vekaletnamenin, niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektirdiğinden Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi uyarınca noter tarafından düzenleme biçiminde yapılması gereklidir.
Görüldüğü üzere vekil, gerek borç doğuran sözleşmenin yapılması ve gerekse bu sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmesi aşamasında müvekkili adına işlem yaptığından, müvekkilin kullanacağı hak ve yetkiler yönünden usulünce donatılmış olmalıdır.
Açıklananlar ışığında somut olaya dönüldüğünde;
Davacının dayanağı olan 03.04.1965 tarihli satış vaadi sözleşmesi; Halep ..... Noterliğince düzenlenmiş, (T.C. Halep Başkonsolosluğundan verilmiş 25.03.1952 tarih 1008/15 sayılı tercüme vekaletname) vekaletname uyarınca vekil kılınan Mustafa Selçuk'un İskenderun.... Noterliğinden onaylı 22.04.1959 tarih ve 4195 sayılı vekaletname ile vekil kılınan .... ile ... arasında düzenlenmiştir.
Burada öncelikle irdelenmesi gereken husus; tescil isteğinin dayanağı olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yetkili vekil aracılığı ile yapılıp yapılmadığının saptanması, bir başka anlatımla satış vaadi sözleşmesinin geçerli sayılıp sayılmayacağıdır.
Dosyaya getirtilen ve "özel vekaletname" başlığını taşıyan vekaletname, Halep .... Noterliğince 25.03.1952 tarihinde onaylama şeklinde düzenlenmiştir.
05.05.1972 tarihinde yürürlüğe giren 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi, "niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekaletnameler"i düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler arasında saymış ise de, 15.06.1938 tarihinde yürürlüğe giren 3456 sayılı Noterlik Kanununda böyle bir düzenleme bulunmamaktadır. Yasanın 49. maddesi ise "Dışarıda yazılıp noterlikçe tasdik edilen kağıtların gerçeklik ve itibarı yalnız tarih ve imzaya münhasır olup tanzim olunan kağıtların münderecatına şamil olmaz" şeklindedir.
Öte yandan Borçlar Kanunu'nun 22/1 maddesi uyarınca, kanun asıl akdin yapılış biçimini şekle bağlamışsa ön sözleşmenin yapılması da aynı şekil kuralına tabi olmalıdır. Zira taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden amaç, ileride ön sözleşme konusu taşınmaz mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme akdi olduğuna ve satışın geçerliliği de Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi uyarınca "Resmi Şekil" koşuluna bağlandığına göre vekil aracılığı ile yapılan satış vaadi ve tapuda yapılan satışlarda vekilin bu sözleşmelerin tabi olduğu şekil koşullarına uygun bir şekilde düzenlenmiş vekaletname ile müvekkilini temsil etmesi gereklidir.
Tüm bu yasal düzenlemeler ve anlatımlar ışığında; gerçek ve tüzel kişiler hukuki işlemlerinde doğrudan taraf olabilecekleri gibi bu işlemleri vekil tayin edecekleri kişiler marifetiyle de yapabilirler. Bu genel ilke taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri bakımından da geçerlidir. Burada hemen belirtilmelidir ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ileride "gayrimenkul temlikini gerektirdiğinden şayet sözleşme vekil ile yapılacaksa Borçlar Kanunu madde 383/III'teki buyurucu hüküm gereği vekaletnamesinde özel yetkisi olmalıdır. Buradaki taşınmaz satışına dair olan yetki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisini de kapsar. Aslında vekalet sözleşmesi özel bir şekle bağlı kılınmamış ise de taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri sonuçta taşınmazın temliki işlemini gerektirdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmış olmalıdır. Belirtilen nedenle dava konusu taşınmazın satışı vaadini içeren sözleşme yetkili vekil aracılığı ile düzenlenmediğinden tescil isteğinin hüküm altına alınmış olması usul ve yasaya aykırı olup, karar bozulmalıdır.
**SONUÇ:** Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı-karşı davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 550.00 YTL. Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacı-karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacıya verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 01.04.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 14.10.1996 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, davalı-k.davacı tarafından verilen dilekçe ile de elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 24.02.2003 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı-k.davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 23.09.2003 günü duruşma yapıldıktan sonra görülen eksiklik nedeniyle evrak mahalline geri çevrilmişti. Anılan eksikliğin giderilmesinden sonra dosya Dairemize yeniden gönderilmiş olmakla dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, davalının murisi .....'e ait olan 2 ada 900 parsel numaralı taşınmazı 03.04.1965 tarihinde noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, halen kullanımında bulunduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur.
Davalı, murisinin 1937 yılında Kanada'ya göç ettiğini, satış vaadi sözleşmesinin dayanağı olan vekaletnamenin sahte olduğunu, istemin zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini savunmuş, karşı davası ile de, elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.
Mahkemece, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine, karşı davanın kısmen kabulüne dair verilen karar tarafların temyizi üzerine Dairemizin 28.02.2002 tarih 2002/503 Esas, 2002/1357 Karar sayılı ilamı ile; dava konusu taşınmazın davacının zilyetliğinde bulunması sebebiyle zamanaşımı iddiasının Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi uyarınca dinlenme olanağının bulunmadığı gerekçesi ile bozulmuştur. Mahkemece anılan bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda; tescil isteğinin kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiş olup, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, karşı dava ise mülkiyet hakkına dayanılarak açılan elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptal ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. (Hemen belirtilmelidir ki tescil isteğinin kabulü için, dayanılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yasal koşullara uygun olarak yapılmış olmalı ve sözleşmesinin ifasına engel bir durum sözkonusu olmamalıdır.)
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması; tapu siciline yapılan tescilin haklı ve geçerli bir sebebe dayanmasını gerektirir. Geçerlilik, sözkonusu işlemin gerekli kıldığı maddi ve şekli unsurların varlığını ifade eder. Hukuki işlemi yapanın, hukuki işlem ehliyetinin, temsilci ile yapılan işlemlerde de gerekli temsil yetkisinin mevcut olması icap eder.
Bir hukuki işleme dayanan iktisaplarda, bu işlem kendiliğinden ayni hak kazandırmaz, sadece ona gerekli hukuki zemini (hukuki sebebi) hazırlar. Ayni hak, ancak tapu kütüğüne yapılan fiili tescil ile kazanılır veya kaybedilir. Tescil, buna imkan veren bir sebep mevcut bulunsa dahi memur tarafından, kendiliğinden icra edilmez, (TSN m.12) bunun, tescil aleyhine hukuki sonuç doğuracak kişi tarafından tapu memurundan istenilmesi gerekir. Tescil istemi, taşınmaz üzerindeki hukuki durumun değiştirilmesi amacıyla tapu sicil memurundan yazı ile istenilmesinden ibarettir. Belirtilen nedenle, iktisabın tescil ile meydana geldiği hallerde, tescil istemi maddi hukuk yönünden bir tasarruf işlemidir. Tescil istemi malik tarafından yapılabileceği gibi bir vekil aracılığı ile de yapılabilir. Ancak vekilin müvekkil adına, bu işlemi yapabilmesi için Borçlar Kanunu'nun 383/III. maddesi uyarınca özel olarak yetkilendirilmiş olması gereklidir. Yine TSN. m.17 uyarınca, taşınmazların mülkiyetinin nakline veya irtifak, rehin, taşınmaz mükellefiyeti gibi bir ayni hakla takyidine ilişkin tescil talebinin vekil tarafından yapılması için bu konuda özel yetkiyi gösteren bir vekaletnamenin ibrazını gerektirir. Bu vekaletnamenin, niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektirdiğinden Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi uyarınca noter tarafından düzenleme biçiminde yapılması gereklidir.
Görüldüğü üzere vekil, gerek borç doğuran sözleşmenin yapılması ve gerekse bu sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmesi aşamasında müvekkili adına işlem yaptığından, müvekkilin kullanacağı hak ve yetkiler yönünden usulünce donatılmış olmalıdır.
Açıklananlar ışığında somut olaya dönüldüğünde;
Davacının dayanağı olan 03.04.1965 tarihli satış vaadi sözleşmesi; Halep ..... Noterliğince düzenlenmiş, (T.C. Halep Başkonsolosluğundan verilmiş 25.03.1952 tarih 1008/15 sayılı tercüme vekaletname) vekaletname uyarınca vekil kılınan Mustafa Selçuk'un İskenderun.... Noterliğinden onaylı 22.04.1959 tarih ve 4195 sayılı vekaletname ile vekil kılınan .... ile ... arasında düzenlenmiştir.
Burada öncelikle irdelenmesi gereken husus; tescil isteğinin dayanağı olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yetkili vekil aracılığı ile yapılıp yapılmadığının saptanması, bir başka anlatımla satış vaadi sözleşmesinin geçerli sayılıp sayılmayacağıdır.
Dosyaya getirtilen ve "özel vekaletname" başlığını taşıyan vekaletname, Halep .... Noterliğince 25.03.1952 tarihinde onaylama şeklinde düzenlenmiştir.
05.05.1972 tarihinde yürürlüğe giren 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi, "niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekaletnameler"i düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler arasında saymış ise de, 15.06.1938 tarihinde yürürlüğe giren 3456 sayılı Noterlik Kanununda böyle bir düzenleme bulunmamaktadır. Yasanın 49. maddesi ise "Dışarıda yazılıp noterlikçe tasdik edilen kağıtların gerçeklik ve itibarı yalnız tarih ve imzaya münhasır olup tanzim olunan kağıtların münderecatına şamil olmaz" şeklindedir.
Öte yandan Borçlar Kanunu'nun 22/1 maddesi uyarınca, kanun asıl akdin yapılış biçimini şekle bağlamışsa ön sözleşmenin yapılması da aynı şekil kuralına tabi olmalıdır. Zira taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden amaç, ileride ön sözleşme konusu taşınmaz mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme akdi olduğuna ve satışın geçerliliği de Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi uyarınca "Resmi Şekil" koşuluna bağlandığına göre vekil aracılığı ile yapılan satış vaadi ve tapuda yapılan satışlarda vekilin bu sözleşmelerin tabi olduğu şekil koşullarına uygun bir şekilde düzenlenmiş vekaletname ile müvekkilini temsil etmesi gereklidir.
Tüm bu yasal düzenlemeler ve anlatımlar ışığında; gerçek ve tüzel kişiler hukuki işlemlerinde doğrudan taraf olabilecekleri gibi bu işlemleri vekil tayin edecekleri kişiler marifetiyle de yapabilirler. Bu genel ilke taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri bakımından da geçerlidir. Burada hemen belirtilmelidir ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ileride "gayrimenkul temlikini gerektirdiğinden şayet sözleşme vekil ile yapılacaksa Borçlar Kanunu madde 383/III'teki buyurucu hüküm gereği vekaletnamesinde özel yetkisi olmalıdır. Buradaki taşınmaz satışına dair olan yetki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisini de kapsar. Aslında vekalet sözleşmesi özel bir şekle bağlı kılınmamış ise de taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri sonuçta taşınmazın temliki işlemini gerektirdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmış olmalıdır. Belirtilen nedenle dava konusu taşınmazın satışı vaadini içeren sözleşme yetkili vekil aracılığı ile düzenlenmediğinden tescil isteğinin hüküm altına alınmış olması usul ve yasaya aykırı olup, karar bozulmalıdır.
**SONUÇ:** Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı-karşı davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 550.00 YTL. Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacı-karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacıya verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 01.04.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Bu karar metni kamuya açık kaynaklardan derlenmiştir; taraf kimlik bilgileri anonimleştirilir. Yalnızca bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Kişisel verilerinizin yer aldığını düşünüyorsanız kaldırma talebinde bulunabilirsiniz.